Hạn chế của thị trường bất động sản và chính sách để chống đầu cơ nhà đất

Xây dựng chính sách, pháp luật và hoàn thiện thể chế để khắc phục những tồn tại, hạn chế của thị trường bất động sản thời gian qua.

Một số hạn chế của thị trường

Theo Bộ Xây dựng, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập cần nghiên cứu sửa đổi như: Việc thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất. Các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...

Với số liệu rà soát vừa qua cho thấy, nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương, nhiều dự án chuẩn bị triển khai cũng gặp khó khăn trong các thủ tục pháp lý, đặc biệt đối với việc lựa chọn chủ đầu tư, tính tiền sử dụng đất, giao đất. Bên cạnh đó, nhiều địa phương còn lúng túng, chưa thống nhất, lòng vòng trong giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đầu tư xây dựng bất động sản, nhà ở, khu đô thị. Theo thông tin của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh thì trên địa bàn thành phố có khoảng 126 dự án xuất hiện vướng mắc, ách tắc về pháp lý, còn tại Hà Nội thì cũng lên đến hàng trăm dự án.

Mặc dù chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19, nhưng giá bất động sản thời gian qua liên tục tăng cao so với thu nhập của người dân, khiến người mua gặp khó. Các chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản đang có dấu hiệu lệch pha cung - cầu và sự phát triển thiếu bền vững, khi giá tăng cao nhưng thiếu nguồn cung ở những phân khúc bình dân. Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25tr/m2, giá nhà ở riêng lẻ, đất ở tại nhiều dự án rất cao, lên đến 200 tr/m2 thậm chí hơn; giá đất ở tại khu vực trung tâm nhiều đô thị đều ở mức trên 100 tr/m2.

Bên cạnh giá bất động sản tăng cao thì các sàn giao dịch bất động sản hình thành, hoạt động mang tính tự phát, thiếu ổn định cũng tạo ra “điểm xấu” đối với thị trường. Nhiều sàn giao dịnh chưa bảo đảm đầy đủ được thông tin, pháp lý khi giao dịch đặc biệt là các bất động sản của doanh nghiệp, chủ đầu tư. Đồng thời, còn có hiện tượng bắt tay, câu kết giữa các sàn giao dịch bất động sản để “ôm hàng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo” làm nhiễu loạn thị trường.

Hạn chế này cũng cho thấy hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản hiện nay chưa được đầy đủ, hoàn chỉnh. Đồng nghĩa với việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến thị trường chưa được thường xuyên, liên tục dẫn đến tình trạng lợi dụng, tung tin đồn với mục đích trục lợi.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng chưa được kiểm soát tốt; một bộ phận môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp; còn một lượng lớn các cá nhân hành nghề "môi giới" bất động sản tự do không có chứng chỉ hành nghề.

Thị trường bất động sản còn xuất hiện nhiều giao dịch chưa được minh bạch, có hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản. Mặt khác, trong chính sách thuế đối với việc sử dụng bất động sản, đối với hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản chưa phân biệt được giữa người sử dụng và và đối tượng đầu tư, kinh doanh đặc biệt mua đi, bán lại nhiều lần dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản.

Đánh thuế tài sản để chống đầu cơ bất động sản

Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng chính sách thuế để xử lý tình trạng phát triển nóng của thị trường, chống đầu cơ bất động sản, thực hiện điều tiết để thị trường phát triển ổn định lành mạnh. Có thể thấy tại Mỹ, Anh, Hong Kong đã áp dụng hình thức thuế lũy tiến trong mua, bán bất động sản, nhà ở. Áp thuế giao dịch đặc biệt trong trường hợp mua bán trong thời gian ngắn (dưới 3 năm, với mức 20% giá trị tài sản); phụ phí đối với các đối tượng mua bán bất động sản, nhà ở là pháp nhân nước ngoài. Trong khi đó tại Canada, Chính phủ dùng chính sách đánh thuế cao hơn đối với trường hợp sở hữu nhà nhưng không sử dụng để ở mà kinh doanh nhằm hạn chế người mua nhà đầu cơ.

Việc áp dụng đánh thuế lũy tiến (thuế tài sản, thuế sử dụng đất) đối với người có nhiều nhà đất cũng đã được áp dụng tại Hàn Quốc. Hàng năm việc xác định giá trị đất và giá nhà làm cơ sở thu thuế và thông qua đó đánh giá thị trường. Chính phủ này áp dụng Luật Thuế chống đầu cơ, sắc thuế này đánh rất cao vào giao dịch trong thời gian ngắn (mua bán nhà trong vòng 1 năm thuế bằng 50% lợi nhuận, trong vòng 2 năm bằng 40% lợi nhuận, bất động sản chưa có đăng ký mà bán thì thuế là 70%).

Tại nước Đức, nếu người dân mua rồi bán một căn nhà trong vòng 10 năm sau đó thì họ sẽ bị đánh thuế bất động sản, hay còn gọi là thuế đầu cơ ngoài chi phí cho dịch vụ môi giới và công chứng. Thuế đầu cơ sẽ dao động từ 14% đến 45% tùy thuộc vào khung thuế và mức lương hàng năm của người bán nhà. Ngay cả khi người dân thừa kế một căn nhà từ người thân vừa qua đời, chu kỳ tính thuế đầu cơ 10 năm vẫn được áp dụng, tính từ thời điểm người thân đó mua căn nhà. Nếu người dân sở hữu nhiều bất động sản và bán hơn 3 bất động sản trong vòng 5 năm, thì ngoài việc đóng thuế đầu cơ, họ còn phải đóng thuế thương mại tương đương 3,5% số lợi nhuận kiếm được từ việc bán nhà.

Thực tế tại Việt Nam, tình trạng “sốt” đất hay đầu cơ đã diễn ra trong nhiều năm và chưa được xử lý triệt để. Vì không có công cụ để xử lý tình trạng đầu cơ thổi giá bất động sản nên đã xuất hiện rất nhiều đợt “sốt” đất dai dẳng trên khắp cả nước; từ đó dẫn đến giá đất ở nhiều nơi vượt xa giá trị thật, mất kiểm soát.

Hội nghị Trung ương 5 (khóa XIII) vừa qua đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW đề ra nhiều giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai. Trong đó, việc xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Đồng thời, quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Trước đó, Thủ tướng Chính phủ cũng ký Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045, trong đó có yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường bất động sản nhằm ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ, khai thác có hiệu quả bất động sản nhà ở và đảm bảo quyền lợi của Nhà nước.

Chính sách thuế là công cụ hiệu quả để chống đầu cơ bất động sản.

Đa số các chuyên gia đều cho rằng đã đến lúc đánh thuế tài sản đối với bất động sản trong bối cảnh thị trường sốt giá, đầu cơ tích trữ nhà đất quá cao tại Việt Nam hiện nay. Với số lượng người sở hữu nhiều bất động sản ngày một gia tăng nên việc đóng thuế là hợp lý và cần thiết để giúp thị trường ổn định hơn.

Việc thu thuế cao đối với người sở hữu nhiều bất động sản là chính sách đúng đắn. Thuế tài sản sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường bất động sản, sau đó sử dụng nguồn vốn này để đầu tư phát triển hạ tầng nhằm gia tăng nguồn cung cho thị trường. Xây dựng chính sách thuế phù hợp với đặc điểm tại Việt Nam hiện nay được kỳ vọng sẽ chống đầu cơ nhà đất, giảm giá bất động sản trên thị trường.