Xây dựng “chung cư mini”: Cần tuân thủ pháp luật như thế nào?

Để phục vụ nhu cầu về nhà ở của người dân, những năm gần đây, loại hình xây dựng nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ (thường gọi là chung cư mini) diễn ra khá phổ biến ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM...

Các chung cư mini này được xây dựng với diện tích nhỏ, quy mô từ 5 - 10 tầng, nằm xen kẽ trong các khu dân cư, do người dân, tổ chức cá nhân đầu tư, với lý do ban đầu là nhà ở, sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng cho thuê hoặc bán căn hộ, dẫn đến mật độ cư dân đông, các điều kiện về phòng cháy chữa cháy không bảo đảm, tiềm ẩn nhiều nguy cơ cháy, nổ. Đối với loại hình này, hiện nay, pháp luật đang quy định thế nào đối với việc cấp phép và quản lý công trình xây dựng?

PGS.TS Vũ Ngọc Anh khảo sát hiện trường vụ cháy trên phố Khương Hạ gây hậu quả nghiêm trọng đêm 12/9 vừa qua.

Để hiểu rõ hơn về nội dung này, phóng viên Báo điện tử Xây dựng đã phỏng vấn PGS.TS Vũ Ngọc Anh - Vụ trưởng Vụ Khoa học công nghệ và môi trường (Bộ Xây dựng).

´Thưa ông, loại hình nhà ở dưới dạng “chung cư mini” có được công nhận trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành không?

- Danh từ “chung cư mini” hiện nay không có trong các văn bản quy phạm pháp luật, không được thừa nhận và thẩm định hồ sơ công trình dưới tên gọi này. Thực tế, việc xin giấy phép xây dựng, bán hay cho thuê thì chủ cơ sở của mô hình này đều để tên loại hình là công trình nhà ở riêng lẻ. Qua kiểm tra thực tiễn tại hiện trường vụ cháy nhà dân trên phố Khương Hạ vào đêm 12/9 rạng sáng ngày 13/9, ngôi nhà bị cháy là nhà ở riêng lẻ, xây dựng nhiều tầng, nhiều căn hộ mà chúng ta đang quen gọi là “chung cư mini”.

Khi cấp giấy phép xây dựng cho ông Nghiêm Quang Minh (chủ căn nhà nơi xảy ra vụ cháy nghiêm trọng vào đêm 12/9), giấy phép ghi rõ “được phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ” nhưng trong đó không mô tả cụ thể nhà ở riêng lẻ này có nhiều căn hộ hay không.

´Khi thiết kế xây dựng và vận hành đưa vào sử dụng thì nhà ở riêng lẻ có nhiều căn hộ (hay chúng ta thường gọi là chung cư mini) cần tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn như thế nào, để đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy?

- Đối với loại hình nhà ở riêng lẻ có nhiều tầng, nhiều căn hộ, về đặc điểm kỹ thuật không khác gì chung cư. Chúng ta quen gọi là “chung cư mini” vì thông thường loại hình này có diện tích xây dựng nhỏ, quy mô hộ gia đình tự xây. Tuy nhiên, thực tế qua vụ cháy ở Khương Hạ, ngôi nhà 9 tầng được xây dựng trên mảnh đất hơn 200 m2, nhưng có đến 45 căn hộ, khoảng 150 người cư trú thì thực sự không phải nhỏ. Do vậy, đã là chung cư đều phải tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan, cụ thể như: Phải thiết kế đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, trong đó, địa điểm xây dựng phải phù hợp quy hoạch được phê duyệt; yêu cầu về mật độ dân số phải nằm trong giới hạn cho phép để đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; phải tính tới đường cho xe cứu hộ cứu nạn tiếp cận khi không may có hỏa hoạn xảy ra.

Theo Luật Phòng cháy chữa cháy và Nghị định số 79/2014/NĐ-CP, Nghị định số 136/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy chữa cháy và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy chữa cháy thì chung cư từ 5 tầng trở lên phải được thẩm duyệt và nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy và tuân thủ các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy. Khi tôi khảo sát hiện trường vụ cháy tại phố Khương Hạ, ngôi nhà này chỉ có 1 cầu thang ở giữa nhà để làm thang bộ kiêm thoát nạn. Theo yêu cầu tại QCVN 06:2022/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về An toàn cháy cho nhà và công trình do Bộ Xây dựng ban hành thì cầu thang thoát nạn trong trường hợp này phải là cầu thang kín; phải được đặt trong buồng thang, để khi đám cháy xảy ra thì khói không thể vào buồng thang; đảm bảo an toàn cho người dân.

Bên cạnh đó, ngoài việc thiết kế buồng thang không nhiễm khói, để người dân sống trong chung cư thoát ra ngoài an toàn, thì tầng 1 cần đảm bảo có hành lang thoát nạn, không được để những đồ dễ cháy như các phương tiện xe máy, xe đạp điện.

Trong khi khảo sát hiện trường vụ cháy tại phố Khương Hạ, tôi thấy đặc điểm nữa của công trình này là có khu vực giếng trời, thông gió từ tầng 1 lên các tầng trên. Vì vậy, khói và lửa đã theo giếng thông gió này thông ngược lên trên qua cửa sổ vào trong các gian phòng. Do vậy, hầu như các căn phòng trong chung cư này đều bị nhiễm khói. Đặc biệt ở tầng 4 có 1 phòng cháy nhiều nhất, không còn vật gì nguyên vẹn do lửa theo giếng thông gió qua cửa sổ và cháy vào các vật liệu dễ cháy như rèm cửa. Đa phần các nạn nhân tử vong tại vụ cháy vừa rồi đều do nhiễm khói.

Bên cạnh đó, đối với quy mô nhà chung cư nhỏ hơn 500 m2/sàn phải có 1 lối thoát nạn khẩn cấp, từ ban công, logia hay cửa sổ đề phòng trường hợp không vào được buồng thang bộ. Cần có các giải pháp ngăn cháy lan từ công trình này sang công trình khác.

´Thưa ông, tại sao pháp luật đã quy định đầy đủ như vậy vẫn có nhiều sai phạm xảy ra, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ?

- Theo tôi, nguyên nhân là do các chủ đầu tư không tuân thủ các quy định pháp luật về xây dựng và phòng cháy chữa cháy đã có; cố tình vi phạm vì lợi ích cá nhân. Tình trạng buông lỏng quản lý ở các địa phương còn diễn ra phổ biến. Vì vậy, các hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ mà không tuân thủ quy định của pháp luật.

Đáng chú ý, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định: Căn hộ có diện tích tối thiểu 30 m2 trở lên, thiết kế theo kiểu khép kín, đáp ứng các yêu cầu về nhà chung cư thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu từng căn hộ này để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu. Tuy nhiên, nhiều người dân không có đủ thông tin, kiến thức dễ bị các đối tượng lợi dụng mua những căn hộ (hay còn gọi là chung cư mini) không đủ điều kiện cấp “sổ hồng” vì khi xây dựng các công trình này chủ hộ chưa khai báo rõ ràng với chính quyền về mục đích sử dụng, xin giấy phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ, không đảm bảo các yêu cầu về thiết kế và thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy.

´Trước những hiểm họa đang chực chờ ở các chung cư mini, theo ông chúng ta cần có những giải pháp nào để hạn chế rủi ro và thiệt hại?

- Hiện quy định của pháp luật đang được phân cấp rất mạnh. Trước tình hình đó, các địa phương căn cứ chức năng nhiệm vụ của mình cần phổ biến cho chủ sở hữu các công trình này và kể cả nhà dân về Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng cùng các nghị định, thông tư liên quan. Người dân cũng nên cập nhật kiến thức pháp luật, tránh mua bán những sản phẩm nhà ở thiếu nhiều yêu cầu theo quy định của Nhà nước.

Đặc biệt, các địa phương cần căn cứ chức năng của mình, dựa vào quy định của pháp luật và khi được phân cấp thì nên ban hành hướng dẫn để đối tượng liên quan như chủ đầu tư, người mua, người thuê sản phẩm có hướng dẫn cụ thể để thực thi. Cùng đó, khâu thanh kiểm tra của các địa phương cũng rất quan trọng. Thời gian qua, các vi phạm về cấp phép, không đảm bảo điều kiện an toàn… đều do địa phương được phân cấp nhưng lại buông lỏng quản lý; trong đó, có vấn đề sai giấy phép xây dựng, không tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy.

Từ vụ việc vừa xảy ra, cơ quan chuyên môn có trách nhiệm cần sớm hoàn thiện các khe hở của pháp luật có liên quan về phòng cháy chữa cháy; việc ban hành các quy định cần kỹ hơn, chi tiết hơn, để triển khai ra cuộc sống thuận lợi và hiệu quả.

´Trân trọng cảm ơn ông!