Siết tín dụng BĐS: Nên hỗ trợ và kiềm chế tín dụng thích đáng

Theo Ngân hàng Nhà nước, trong 3 năm gần đây, hoạt động cho vay đối với lĩnh vực BĐS giảm về tỷ trọng so với tín dụng của toàn hệ thống. Tín dụng đổ vào BĐS giảm từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế. Đến cuối năm 2021, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS vẫn duy trì ở mức 12%. Tín dụng BĐS chiếm khoảng 19% tổng dư nợ nền kinh tế và dự kiến sẽ giảm trong năm 2022.

Theo các chuyên gia, BĐS là lĩnh vực cho vay an toàn bởi có tài sản thế chấp. Chỉ khi chủ đầu tư yếu kém, dự án treo thì tiền mới bị chôn, vốn ngân hàng mới khó thu hồi. Còn với chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, dự án đúng tiến độ, chất lượng, thanh khoản tốt thì ngược lại. Có sản phẩm ra thị trường thì cũng cần cho người dân mua bán, đầu tư.

Việc ồ ạt siết tín dụng BĐS còn là sự đánh đồng các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp với những đơn vị năng lực kém, như vậy không có tính thanh lọc để lành mạnh hóa thị trường. Ngoài ra, nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó, DN không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu.

Thực tế, chủ trương của một số ngân hàng là chỉ siết cho vay với người mang tiền đi đầu cơ, nhưng vẫn tiếp tục cho người dân có nhu cầu mua nhà, sửa nhà được vay. Tuy nhiên, sẽ khó để các ngân hàng xác định ai có nhu cầu thật, ai vay để đầu tư. Bởi vậy, không ít người có nhu cầu vay mua nhà thật sẽ bị ảnh hưởng, khi bị đánh đồng là vay tiền đầu cơ, khiến họ khó vay vốn.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, cho rằng, không nên siết chặt một cách cực đoan. Ông Nghĩa đề xuất nên đối xử một cách công bằng, rõ ràng với các DN BĐS. Những DN nào phát triển dự án tốt, theo hướng lành mạnh nên được ưu đãi về vốn vay, tín dụng và các khoản thuế thay vì siết chặt một cách toàn bộ. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho BĐS ngày càng hợp lý hơn.

Ông Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam cho biết, trong khu vực chức năng "cho vay BĐS" hiện nay, chính sách tiền tệ lại cần có độ mềm dẻo, linh hoạt. Một sự "thắt chặt tiền tệ" trên toàn tuyến của thị trường BĐS có thể gây ra những hệ lụy đáng tiếc. BĐS không chỉ có mảng "đầu cơ tạo sóng". Nó bao gồm hoạt động tạo nền tảng cho phát triển, như BĐS công nghiệp, BĐS đô thị, BĐS du lịch. Đây là là những khu vực động lực của phát triển, đặc biệt quan trọng cho công cuộc phục hồi và phát triển kinh tế sau dịch hiện nay.

Ông Thiên chia sẻ thêm, cần có sự phân biệt cụ thể các loại thị trường BĐS để có hỗ trợ hay kiềm chế tín dụng thích đáng. Nên nhớ rằng việc "siết chặt tiền tệ" toàn diện quá mức năm 2011 - 2012 đã không mang lại ổn định cho nền kinh tế. Ngược lại, nó khiến nền kinh tế "nghẹt thở", rơi vào bất ổn và suy giảm tăng trưởng kéo dài.

Ông Nguyễn Duy Hưng - Chủ tịch Hội đồng quản trị SSI nhận định, siết tín dụng vào BĐS sẽ ảnh hưởng thị trường BĐS. Nhưng phải nhìn nhận ngành BĐS có tầm quan trọng nhất đối với nền kinh tế trên thế giới chứ không chỉ ở Việt Nam. Đừng coi BĐS như "ngáo ộp". Bởi người Việt Nam vẫn thích sở hữu nhà, đầu tư BĐS nên ngành này rất quan trọng", Chủ tịch SSI nhấn mạnh.

Năm 2022, Ngân hàng Nhà nước chủ trương sẽ hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên, tạo điều kiện thuận lợi cho DN và người dân tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, hạn chế tín dụng đen. Riêng với lĩnh vực BĐS, ngân hàng tạo điều kiện cho BĐS nhà ở, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực, chính đáng vàtiếp tục kiểm soát chặt chẽ BĐS đầu cơ, dự án lớn có hệ số rủi ro cao...

Ông Nguyễn Duy Hưng cho rằng: Bảo vệ nhà đầu tư không phải là không cho mua trái phiếu DN; Ông nhấn mạnh, việc siết lại hoạt động phát hành trái phiếu DN để tránh thị trường bị lạm dụng theo người đứng đầu Chứng khoán SSI là chính đáng nhưng không nên nhìn nhận cực đoan trái phiếu DN. Ông cho biết các chương trình tư vấn trái phiếu DN do SSI triển khai đều trong khuôn khổ pháp luật, có thể kiểm soát tuyệt đối.

Không thể vì một vài trường hợp không tốt mà đánh giá về toàn bộ thị trường trái phiếu DN. Sẽ không công bằng với trái phiếu DN hay các công ty BĐS. Đây là thực tế theo ông Nguyễn Duy Hưng cần thẳng thắn nhìn nhận. Sự tham gia của các công ty định mức tín nhiệm cùng trách nhiệm của các công ty chứng khoán cần được quy định rõ ràng. Ngoài ra, cũng rất cần thiết sớm xây dựng môi trường mua bán thứ cấp, tạo thanh khoản cho người cần rút vốn.

“Đấy mới là mục tiêu cần hướng đến, chứ không phải chặn đứng, không cho làm. Không phải không cho mua là bảo vệ nhà đầu tư. Tư duy làm luật cần là bảo vệ lợi ích và cả quyền chủ động của nhà đầu tư trong việc đầu tư trái phiếu”.

Theo người đứng đầu Chứng khoán SSI, tất cả các quy định giúp thị trường minh bạch, đứng ra bảo vệ quyền lợi của bên bị động là nhà đầu tư và không phải bằng biện pháp hành chính đều là tốt cho thị trường.

Hiện do chưa chính thức ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định 153, ông Hưng cho rằng chưa thể đánh giá ngay tác động của việc siết trái phiếu DN. SSI với vai trò một thành viên thị trường tích cực tham gia góp ý kiến dự thảo trên tinh thần xây dựng thị trường trái phiếu lành mạnh, là kênh huy động vốn tốt cho các DN.

Trái phiếu DN cũng trong danh mục tài sản tài chính được SSI đầu tư. Theo số liệu cập nhật đến cuối quý I/2022, giá trị đầu tư vào trái phiếu DN xấp xỉ 4.950 tỷ đồng, tăng 1.650 tỷ đồng trong ba tháng đầu năm. Con số trên tương đương gần 28,4% giá trị thị trường các tài sản tài chính do SSI nắm giữ, bên cạnh chứng chỉ tiền gửi, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ…