Phiên họp lần thứ nhất Ban soạn thảo, tổ biên tập Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi)

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chủ trì Phiên họp.

Tham dự phiên họp có đại diện các đơn vị chức năng thuộc Bộ Xây dựng, các địa phương và các Bộ, ngành liên quan.

Báo cáo tóm tắt 2 dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Phiên họp, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Bùi Xuân Dũng cho biết: Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có 13 Chương với 234 Điều. Trong đó, một số chính sách cần sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới có liên quan đến các nội dung như: Sở hữu nhà ở; chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; phát triển nhà ở; chính sách nhà ở xã hội; tài chính cho phát triển nhà ở; chính sách chung về quản lý, sử dụng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà chung cư và quản lý Nhà nước về nhà ở tại Việt Nam…

Về chính sách mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thì chuyển sang quy định tại Luật Kinh doanh BĐS để đảm bảo việc tra cứu, áp dụng pháp luật được thuận lợi và thực hiện thống nhất…

Riêng tại Chương 2 quy định về sở hữu nhà ở, dự thảo bổ sung mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư; cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư; xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu; xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu.

Trong đó, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã đề xuất hai phương án. Cụ thể, phương án 1 là bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Với phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai…

Chương 6 của quy định chính sách về nhà ở xã hội, trong đó giữ nguyên một số quy định như: loại nhà, tiêu chuẩn diện tích; xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư… Có bổ sung quy định mới về đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; hình thức phát triển nhà ở xã hội; ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội; bổ sung 2 mục mới về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang…

Tại Chương 7 về tài chính cho phát triển nhà ở, dự thảo Luật bổ sung mới một số quy định như nguồn vốn của Nhà nước để phục vụ cho phát triển nhà ở; hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở,…

Chương 9 quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, có kế thừa, sắp xếp, bổ sung làm rõ thêm theo hướng luật hoá, đưa một số quy định từ các nghị định, thông tư còn phù hợp với tình hình lên nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, trong đó có nội dung về quyền của Ban quản trị nhà chung cư; trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; quản lý vận hành chỗ để xe nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý vận hành...

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) gồm 11 Chương, 99 Điều. Cụ thể, Dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể hơn về các loại BĐS đưa vào kinh doanh tại Điều 5 Luật kinh doanh BĐS hiện hành bao gồm: Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; Công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm: các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú; Nhà ở, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Đối với quyền sử dụng đất trong dự án BĐS đưa vào kinh doanh thì phải là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Tại Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định chi tiết hơn về các loại BĐS đưa vào kinh doanh so với Luật kinh doanh BĐS hiện hành. Việc này giúp làm rõ quy định và dễ dàng áp dụng vào thực tiễn, tránh sự chồng chéo, giao thoa của hệ thống pháp luật…

Đáng chú ý là nội dung liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch BĐS được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Dự thảo đó là: tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, phải đảm bảo điều kiện và đăng ký hoạt động theo pháp luật kinh doanh BĐS.

Riêng đối với hoạt động giao dịch BĐS, Bộ Xây dựng đề xuất phải thực hiện qua các sàn giao dịch BĐS theo 2 phương án, gồm:

Phương án 1, chủ đầu tư dự án BĐS khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới BĐS;

Phương án 2, các BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.

Toàn cảnh phiên họp.

Ngoài ra, Dự thảo Luật tại mục 2 Chương 4 quy định về Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Tại mục này, quy định cụ thể một số nội dung về điều kiện, quyền, trách nhiệm của các bên khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở (phân lô, bán nền), trên cơ sở sửa đổi, bổ sung và đưa một số quy định hiện hành của Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị và Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai…

Cụ thể, quy định điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở; Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS; Trách nhiệm của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS; Trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS…

Tại Phiên họp, đại diện các địa phương và các Bộ, ngành liên quan… đã đưa ra ý kiến đóng góp cho 2 Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), trong đó tập trung vào nhiều vấn đề chính mà dư luận xã hội đang hết sức quan tâm như thời hạn sử dụng nhà chung cư, kiểm định nhà chung cư; sửa đổi khoản 1 Điều 23 chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận nhà đầu tư đối với loại hình đất khác; quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; trong 10 nhóm đối tượng thuộc chính sách phát triển nhà ở xã hội, tách ra 2 nhóm riêng đặc thù là nhà ở xã hội cho công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang; bổ sung làm rõ khái niệm shophouse, nhà ở chung cư hỗn hợp, nhà lưu trú công nhân; bổ sung hình thức phát triển nhà ở… (Luật Nhà ở).

Cùng đó, bắt buộc giao dịch qua sàn BĐS đối với BĐS hình thành trong tương lai; chuyển nhượng BĐS; làm rõ hơn nội hàm, tính pháp lý của condotel, officetel được cụ thể hóa trong Luật… (Luật Kinh doanh BĐS).

Phát biểu kết luận tại Phiên họp thứ nhất, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đánh giá cao các ý kiến đóng góp rất có giá trị, chi tiết, cụ thể từ các địa phương và Bộ, ngành liên quan cho 2 Dự án Luật.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết: Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng đang có chương trình kế hoạch sẽ triển khai, trong đó Bộ chủ trì tổ chức 3 Hội thảo tại miền Bắc, miền Trung, miền Nam có sự tham gia của đại điện các địa phương, Bộ ngành, các doanh nghiệp, các nhà khoa học, chuyên gia tiếp tục đóng góp cho 2 Dự thảo Luật; làm việc với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Phòng công nghiệp thương mại Việt Nam, Ủy ban Pháp luật và Ủy ban Kinh tế của Quốc hội về 2 Dự án luật này…

Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục lấy ý kiến các Bộ, ngành, địa phương, các chuyên gia, nhà khoa học, đẩy mạnh truyền thông chính sách trong quá trình soạn thảo luật, nhằm bảo đảm tính thực tiễn, khả thi, tạo sự đồng thuận cao. Đồng thời, đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật kinh doanh BĐS với các luật khác có liên quan…

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự kiến trình Quốc hội vào tháng 5/2023, thông qua vào tháng 10/2023, còn Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào tháng 10 tới, thông qua vào tháng 5/2023. Cả hai Luật này dự kiến sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2024.