Phát triển nhà ở xã hội: Hiểu đúng việc xác định số tiền nộp thay “quỹ đất 20%”

Pháp luật về nhà ở hiện hành có quy định trách nhiệm chủ đầu tư (CĐT) các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành “quỹ đất 20%” để xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH), hoặc thực hiện nghĩa vụ này bằng cách nộp một số tiền tương đương giá trị quỹ đất trên. Cách xác định số tiền này như thế nào cũng cần được hiểu đúng để áp dụng thống nhất.

Hình thức nộp tiền tương đương quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH cần phải thực hiện và áp dụng pháp luật thống nhất.

Còn cách hiểu khác nhau

Thời gian qua, nhiều địa phương trên cả nước đẩy mạnh phát triển NƠXH, một số dự án lựa chọn hình thức nộp bằng số tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% diện tích đất ở dự kiến làm NƠXH của dự án có quy mô dưới 10 ha. Tuy nhiên, tại nhiều dự án khi triển khai phát sinh các cách hiểu khác nhau, dẫn đến việc thực hiện, áp dụng pháp luật bị hạn chế, ảnh hưởng tiến độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Thậm chí, ngay trong cùng một địa phương, các cơ quan chức năng trong quá trình tham mưu UBND tỉnh cũng chưa thống nhất việc xác định nghĩa vụ phải nộp đối với số tiền tương đương giá trị “quỹ đất 20%”.

Trên thực tế tại một địa phương, UBND tỉnh có quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn CĐT trước khi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực. Tại Quyết định phê duyệt và trong Hợp đồng dự án này đều nêu rõ: CĐT nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tổng diện tích đất ở theo giá đất thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước, nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NƠXH trên phạm vi địa bàn. Tuy nhiên, một số ngành lại có quan điểm tham mưu khác nhau.

Quan điểm thứ nhất của Sở Xây dựng cho rằng, nếu CĐT đã nộp vào ngân sách Nhà nước đủ tiền sử dụng đất cho toàn bộ 100% diện tích đất ở được giao rồi thì không cần phải nộp thêm số tiền tương đương quỹ đất 20% nữa. Tức là trong số tiền sử dụng đất nộp trên đã bao gồm cả 20% diện tích làm NƠXH.

Trong khi đó, Sở Tài chính và Cục Thuế tỉnh lại cho rằng, số tiền để nộp tương đương giá trị quỹ đất 20% trên sẽ là số thu thêm ngoài số tiền sử dụng đất đã phải nộp đối với diện tích đất 20% trước đó. Nghĩa là, CĐT phải nộp 2 lần tiền sử dụng đất đối với phần diện tích 20% xây dựng NƠXH (một lần nộp tiền sử dụng đất và hai là nộp thêm vào ngân sách địa phương để phát triển NƠXH).

Có thể ví dụ như sau, tại một dự án xây dựng nhà ở thương mại, CĐT được UBND cấp tỉnh giao 60.000 m2 (6 ha) đất ở và chấp thuận hình thức nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất A đồng/m2 để thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước, nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành đầu tư xây dựng NƠXH trên địa bàn tỉnh.

Với cách hiểu thứ nhất, nếu CĐT đã nộp 100% tiền sử dụng đất đối với 60.000 m2 đất ở được giao (gồm cả phần diện tích 20% NƠXH) với số tiền 60.000A (đồng) rồi thì không phải nộp thêm một khoản tiền tương đương quỹ đất 20% nữa. Tổng số tiền thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước là 60.000A (đồng).

Còn theo cách hiểu thứ hai, thì CĐT ngoài việc nộp tiền sử dụng đất được giao, thì phải nộp thêm vào ngân sách số tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% NƠXH của dự án này là 60.000 m2 x 20% x A đ/m2 =10.000A (đồng). Tổng số tiền phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước là 60.000A + 10.000A = 70.000A (đồng).

Như vậy, câu hỏi đặt ra là cần hiểu theo quan điểm nào cho đúng? Hay nếu CĐT đã nộp đủ 100% tiền sử dụng đất của dự án (bao gồm quỹ đất 20% NƠXH) thì pháp luật về nhà ở có yêu cầu phải nộp thêm một khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất ở mà CĐT thực hiện nghĩa vụ NƠXH với Nhà nước nữa không?

Trên thực tế, tiền sử dụng đất được xác định tại các thời điểm giao đất và sau khi được giao đất, có giá đất cụ thể, CĐT đã nộp đủ tiền sử dụng đất như phân tích ở trên. Vấn đề phát sinh tiếp theo là CĐT đã nộp đủ tiền sử dụng đất (đã gồm quỹ đất 20%) khi chưa hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật (HTKT) liệu có phù hợp quy định pháp luật? Hay bắt buộc phải nộp số tiền này tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống HTKT như quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP.

Pháp luật quy định thế nào?

Theo pháp luật về đất đai, tại điểm b khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định sẽ miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất để xây dựng NƠXH theo pháp luật về nhà ở. Dẫn chiếu sang điểm a khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014, chúng ta thấy khi DN, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng NƠXH không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này để cho thuê, cho thuê mua, bán thì được hưởng các ưu đãi: Miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng NƠXH. Với các quy định trên, có thể khẳng định rằng CĐT sẽ được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng NƠXH.

Trong Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của Luật.

Theo Bộ Xây dựng, quy định trên đã nêu rất rõ các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì CĐT được lựa chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Đây chính là nguồn thu từ tiền sử dụng đất vào ngân sách dành để đầu tư xây dựng nhà NƠXH.

Như vậy, chúng ta thấy rằng, trong các văn bản quy phạm pháp luật không hề nhắc đến hay yêu cầu các CĐT dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị phải nộp thêm một khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% nào cả. Chỉ cần CĐT nộp đủ vào ngân sách số tiền sử dụng cho 100% diện tích đất ở được giao là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình.

Bàn tới thời điểm nộp tiền thực hiện nghĩa vụ trên, thì pháp luật về nhà ở cũng có những quy định rất cụ thể. Theo khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì CĐT dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đối với các đô thị không phân biệt quy mô sử dụng đất tại đô thị loại III trở lên và khu vực quy hoạch đô thị loại III trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong đồ án quy hoạch chi tiết (hoặc tổng mặt bằng) được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (HTKT) để xây dựng NƠXH.

Giải thích thêm về nội dung này, đại diện Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đã dẫn quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP. Theo quy định này, thì đối với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị dưới 10 ha, CĐT cũng đã được chấp thuận thực hiện nghĩa vụ NƠXH theo hình thức nộp bằng tiền trước khi Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng đến thời điểm Nghị định này có hiệu lực mà CĐT chưa nộp tiền thì thực hiện nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống HTKT. Lúc này việc tính tiền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo pháp luật về đất đai.

Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trong quá trình tiếp thu, chỉnh lý, cũng đã có nhiều quy định mới thay đổi so với pháp luật nhà ở hiện hành. Từ giờ đến lúc được Quốc hội khóa XV cho ý kiến, thông qua và có hiệu lực thi hành thì rất cần các chủ thể liên quan hiểu đúng và thống nhất việc thực hiện, áp dụng pháp luật.