Phân bổ và sử dụng hiệu quả đất đô thị

Một tài liệu mới đây của Ban Điều phối Chuyên gia về khả năng chống chịu cho đô thị, đất đai và khả năng thích ứng với Việt Nam, chỉ ra rằng, việc mở rộng nhanh chóng các khu vực đô thị bậc thấp và khu vực nông thôn công nghiệp hóa và tình trạng chưa tận dụng hết, hiệu quả còn thấp ở các trung tâm đô thị Hà Nội và TP.HCM là kết quả trực tiếp của tình trạng thiếu quản lý đất đai hiệu quả, quy hoạch không gian, và cơ chế phối hợp để kiểm soát chuyển đổi đất quá mức, phát triển các khu công nghiệp và cạnh tranh giữa các địa phương.

Do phát triển mật độ thấp và kết nối giao thông còn yếu giữa các vùng, các trung tâm đô thị của Việt Nam là những ốc đảo phân tán và chưa đóng vai trò khu vực đô thị tích hợp về kinh tế và vật chất, tất cả các yếu tố này đều cản trở mạnh mẽ tính kinh tế nhờ tích tụ và liên kết vùng.

Quy hoạch không gian dưới hình thức quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chung đô thị đã trở thành công cụ chủ yếu để tối đa hóa giá trị cho chính quyền và các nhà phát triển tư nhân và kích thích tăng trưởng kinh tế, chứ không phải công cụ điều tiết các nhu cầu có tính cạnh tranh về quyền sử dụng và phát triển đất để bảo vệ lợi ích công cộng.

Ở Việt Nam, có thể quan sát thấy hoạt động chuyển đổi đất nông thôn sang đất đô thị hoặc đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp được thực hiện trên quy mô lớn trong những thập kỷ gần đây, thể hiện ở tốc độ và mô hình mở rộng đô thị. Việc phân bổ lại quyền sử dụng đất một cách rộng rãi và định giá thấp mức giá bồi thường dẫn tới việc nhiều nông dân mất đi sinh kế, và do vậy, vấn đề này ngày càng gây tranh cãi.

Một hậu quả khác là việc tạo ra quá nhiều nhà ở cao cấp, thể hiện bởi các thành phố “ma” ở Hà Nội hay các đô thị “ngủ đông” tương tự ở thành phố mới Bình Dương, Bắc Ninh...

Ngược lại, quỹ đất sẵn có cho nhà ở giá hợp lý lại rất hạn chế hoặc không thể tiếp cận được, dù là nhà ở xã hội chính thức, nhà ở thương mại giá hợp lý, dự án phân lô, hay nhà ở tự xây dựng.

Chi phí cho đất chiếm tới 60% tổng chi phí của một đơn vị nhà ở khiêm tốn. Nhà ở tự xây dựng là nguồn cung nhà cho thuê quan trọng đối với người di cư. Do đó, đảm bảo tiếp cận đất đai cũng là một phương thức quan trọng để tăng nguồn cung nhà cho thuê giá hợp lý cho người di cư…

Nhìn chung, công tác quy hoạch còn thiếu kiểm soát về không gian và quy định phát triển. Kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch chung đô thị được xây dựng dựa trên các dự báo định lượng chi tiết về nhu cầu sử dụng đất theo 20 nhóm sử dụng đất, và nhu cầu này lại dựa trên một loạt các quy định về diện tích đất tối thiểu theo đầu người do Chính phủ quy định. Đáng quan ngại là, việc các thành phố có động cơ để nhanh chóng chuyển đổi đất nông nghiệp và mở rộng quá mức ranh giới phát triển để được nâng loại đô thị (bất kể nhu cầu thực tế và tiềm năng tăng trưởng của các đô thị) đã dẫn đến thực trạng đô thị hóa giả tạo và các đô thị được thiết kế quá mức cần thiết.

Mặc dù có rất nhiều kinh nghiệm trên toàn cầu để giải quyết những thách thức của tình trạng phân tán đô thị, chưa có cách tiếp cận duy nhất nào được coi là “tốt nhất” để quản trị các vùng đô thị lớn. Theo các chuyên gia, bài học chính từ kinh nghiệm quốc tế là mô hình quản trị vùng đô thị lớn phù hợp phụ thuộc vào bối cảnh quốc gia và địa phương, bao gồm mức độ mong muốn tự chủ của địa phương so với tính hiệu quả hơn trong cung cấp dịch vụ. Trong bối cảnh Việt Nam, Chính phủ nên áp dụng cách tiếp cận linh hoạt, đáp ứng nhu cầu cụ thể của các vùng đô thị lớn và các loại đô thị khác nhau (như vùng đô thị lớn Hà Nội và TP.HCM) so với việc mở rộng các đô thị cấp hai (như Hải Phòng, Đà Nẵng, và Cần Thơ) và có thể thích ứng với tăng trưởng đô thị và phát triển theo biến động nhu cầu của người dân.