Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Có cần quy trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội cho chủ đầu tư?

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trong quá trình tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện với nhiều bàn luận về chính sách nhà ở xã hội (NƠXH). Có ý kiến cho rằng, dự thảo nên quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư (CĐT) dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trong phát triển NƠXH. Việc có nên luật hóa nghĩa vụ của CĐT hay không cần phân tích thêm.

Việc có nên quy định trách nhiệm xây dựng NƠXH cho CĐT dự án nhà ở thương mại, khu đô thị cần đảm bảo lợi ích các chủ thể liên quan.

Trách nhiệm phát triển NƠXH là của ai?

Quá trình xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ luôn đặt ra yêu cầu cụ thể hóa được các quy định của Hiến pháp 2013 liên quan đến nhà ở. Trong đó, những quy định mang tính nguyên tắc chỉ đạo xuyên suốt các vấn đề về nhà ở, trách nhiệm của các chủ thể luôn phải bám sát.

Hiến pháp 2013 cũng đã hiến định rõ quyền con người, quyền công dân, đó là: công dân có quyền có nơi ở hợp pháp (Điều 22); mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở (Điều 32)… và Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở (Điều 59). Hiến pháp đã nêu rõ trách nhiệm phát triển nhà ở nói chung hay phát triển NƠXH nói riêng trước hết phải là trách nhiệm của Nhà nước.

Thời gian qua, dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước và sự điều hành chủ động, linh hoạt của Chính phủ, cùng với sự tham gia tích cực của cả hệ thống chính trị, đặc biệt là vai trò của địa phương, DN đã giúp hoàn thành hàng trăm dự án NƠXH, nhà ở công nhân; nhiều gia đình có thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp được cải thiện về nhà ở, có chỗ ở an toàn.

Tháng 8/2022, tại Hội nghị thúc đẩy phát triển NƠXH cho công nhân, người thu nhập thấp, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nêu rõ quan điểm phát triển NƠXH là trách nhiệm, nghĩa vụ, đạo đức của cả hệ thống chính trị, của những người làm nhiệm vụ quản lý nhà nước, của DN và của người dân.

Sau Hội nghị này, Thủ tướng đã chỉ đạo xây dựng và phê duyệt Đề án đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho công nhân, người thu nhập thấp trong giai đoạn từ nay tới năm 2030. Phát triển NƠXH, nhà ở công nhân là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội.

Với tinh thần đó, sau Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023), đã có ý kiến của đại biểu Quốc hội đề nghị dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) kế thừa quy định của Luật hiện hành về việc dành 20% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng NƠXH theo hướng quy đổi 20% diện tích đất này bằng tiền. Ý kiến khác lại đề nghị giao Chính phủ quy định về trách nhiệm đóng góp kinh phí để phát triển NƠXH của CĐT dự án nhà ở thương mại tại khu vực đô thị loại I và đô thị đặc biệt.

Khi thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cũng thấy rằng, cần thiết phải quy định trách nhiệm của CĐT dự án nhà thương mại, khu đô thị đối với việc phát triển NƠXH, để giảm gánh nặng lên ngân sách Nhà nước. Tại cuộc họp cuối tháng 7/2023, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chỉ đạo nghiên cứu trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định trách nhiệm của CĐT các dự án nhà ở thương mại trong việc phát triển NƠXH.

Chúng tôi cho rằng cần làm rõ 2 nội dung mà các đại biểu ý kiến, đó là: Có cần giữ lại quy định “quỹ đất 20%” để phát triển NƠXH theo hướng quy đổi thành tiền để CĐT nộp? Có cần “luật hóa” trách nhiệm phát triển NƠXH cho CĐT dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trong dự thảo Luật sửa đổi không?

Có nên duy trì nghĩa vụ qua “quỹ đất 20%”?

Hiện nay, pháp luật về nhà ở yêu cầu bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất ở của dự án để xây dựng NƠXH (nhiều chuyên gia gọi đây là “quỹ đất 20%”). Quy định này dẫn đến hầu hết các địa phương “dập khuôn”, “máy móc” chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng NƠXH trong các dự án thương mại, mà không bố trí quỹ đất độc lập cho phát triển loại hình NƠXH.

Việc “đóng khung” cho tất cả các dự án phải dành “quỹ đất 20%” mà không căn cứ vào nhu cầu và mục tiêu phát triển các loại hình nhà ở thực tế hay quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị điều kiện kinh tế - địa lý từng vùng, miền, địa phương... có thể sẽ dẫn đến tình trạng quỹ đất này không được đưa vào đầu tư, gây lãng phí nguồn lực đất đai.

Mặt khác, một số dự án có tính chất đặc thù về kiến trúc cảnh quan, địa hình phức tạp (đồi núi, ven biển); các dự án nhà ở thương mại cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng... nếu có bố trí NƠXH thì không những có thể phá vỡ quy hoạch, kiến trúc mà còn không đạt được mục tiêu đầu tư.

Bàn luận về vấn đề này, TS Phạm Gia Yên - người gắn bó nhiều năm với ngành Xây dựng có góc nhìn, quan điểm nên quy trách nhiệm cho CĐT dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành “quỹ đất 20%” để xây dựng NƠXH, đối với đô thị loại đặc biệt, loại I và các đô thị du lịch ven biển (như Hải Phòng, Đà Nẵng, Khánh Hòa…).

Theo lý giải của TS Yên, các đô thị trên theo quy hoạch hiện nay thì dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã được phủ kín, nếu bỏ quy định “quỹ đất 20%” chúng ta sẽ không còn đất để xây dựng NƠXH nữa.

“Nếu còn thì việc lựa chọn quỹ đất để xây dựng các khu NƠXH tập trung sẽ xa trung tâm đô thị, thậm chí đến những nơi hang cùng ngõ hẻm, mà ở đó, để đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật liên kết với bên ngoài rất tốn kém, đồng thời không đảm bảo các điều kiện sống cho người dân thu nhập thấp”- TS Phạm Gia Yên phân tích thêm.

Trước những ý kiến trên, Bộ Xây dựng cho rằng không nên quy định trách nhiệm về NƠXH cho CĐT dự án nhà ở thương mại, khu đô thị và thể hiện quan điểm giữ nguyên nội dung trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Tại Điều 81 dự thảo (bản ngày 15/8/2023) có quy định về đất để xây dựng NƠXH vẫn theo hướng bỏ yêu cầu bắt buộc CĐT dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất ở để xây dựng NƠXH như pháp luật hiện hành.

Thay vào đó, đã bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển NƠXH là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, cụ thể: Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, UBND tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NƠXH theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

Bộ Xây dựng đánh giá với nội dung như trong dự thảo sẽ đảm bảo sự rõ ràng, tính thống nhất trong quá trình xây dựng chính sách theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, ý kiến chỉ đạo của Chính phủ và sự ủng hộ của đông đảo của cơ quan, tổ chức, cá nhân, DN.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có nên giữ lại hay không giữ lại quy định nghĩa vụ của CĐT thông qua mô hình “quỹ đất 20%” để phát triển NƠXH cũng cần được nghiên cứu, phân tích, cân nhắc kỹ để đảm bảo chính sách phù hợp với yêu cầu thực tiễn.

Cần phải quy trách nhiệm?

Chúng ta đều thấy rằng, quan điểm phát triển nhà ở nói chung, NƠXH nói riêng đã được Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Trong đó nêu rõ, phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và người dân. Nhà nước giữ vai trò “đầu tàu” quan trọng để đảm bảo chính sách an sinh, phúc lợi xã hội. Các DN kinh doanh BĐS thực hiện trách nhiệm xã hội của mình thông qua việc đầu tư xây dựng các dự án NƠXH.

Hiện nay, đối với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để được giao đất hầu hết phải thông qua đấu giá, đấu thầu, CĐT dự án phải bỏ ra chi phí lớn theo giá thị trường mới được giao quỹ đất này để đầu tư kinh doanh và phải hoàn thành nghĩa vụ đối với Nhà nước theo pháp luật có liên quan (như thuế, đất đai, môi trường, các nghĩa vụ khác…).

Lúc này, vai trò, trách nhiệm của Nhà nước thể hiện rõ nhất trong khâu xây dựng chính sách pháp luật linh hoạt và công tác phân phối ngân sách (trong đó có tiền thu được từ các CĐT dự án nhà ở thương mại, khu đô thị) để đầu tư NƠXH. Bên cạnh đó, đối với các lĩnh vực đầu tư khác, CĐT cũng chỉ phải thực hiện trách nhiệm theo quy định mà không phải đóng thêm khoản kinh phí nào, ngoài nghĩa vụ với Nhà nước.

Chúng tôi cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nên cân nhắc việc có yêu cầu bổ sung trách nhiệm của CĐT dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trong việc phát triển NƠXH. Bởi vì điều này sẽ không đảm bảo tính công bằng khi triển khai thực hiện. Ngoài ra, nếu luật hóa trách nhiệm CĐT đối với việc phát triển NƠXH có thể sẽ làm tăng chi phí tương ứng vào giá nhà ở thương mại, gây tác động tiêu cực đến người dân, đi ngược với chính sách giảm giá nhà, để mọi người dân có thể tiếp cận được nhà ở dễ dàng.

Nói thêm về ý kiến thực hiện nghĩa vụ xây dựng NƠXH của CĐT bằng việc quy đổi quỹ đất thành tiền để đầu tư NƠXH tại khu vực khác thì pháp luật hiện hành cũng cho phép CĐT dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được lựa chọn phương thức nộp tiền rồi. Tuy nhiên, theo Luật Ngân sách Nhà nước, số tiền do CĐT nộp đối với mỗi dự án ở từng khu vực, vùng miền sẽ gộp về ngân sách địa phương và không được chi cho nhiệm vụ chi cụ thể là phát triển NƠXH. Do vậy, nếu quy định trách nhiệm của CĐT dự án nhà ở thương mại, khu đô thị bằng hình thức nộp tiền sẽ không có tác động tích cực đối với phát triển loại hình nhà ở này.

Tháng 10/2023 tới đây, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tiếp tục được đưa ra để Quốc hội thảo luận, có ý kiến. Việc quy định nghĩa vụ của CĐT dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trong phát triển NƠXH như thế nào cần được cơ quan chủ trì soạn thảo, cơ quan thẩm tra nghiên cứu, phân tích, đánh giá kỹ lưỡng các phương án. Để khi dự án Luật được thông qua đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, người dân và DN mà vẫn phù hợp với mục tiêu phát triển NƠXH trong tương lai.