Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị: Tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định pháp luật

Chủ tọa phiên chất vấn nhóm các vấn đề thuộc lĩnh vực xây dựng.

Cơ cấu sản phẩm BĐS bất hợp lý

Đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn ĐBQH Thành phố Hà Nội) cho rằng: Thị trường tài chính - thị trường BĐS - tăng trưởng kinh tế là 3 chân kiềng có mối quan hệ biện chứng với nhau. Theo dự báo, thế giới có thể đang rơi vào nguy cơ khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế. Với tư cách là cơ quan có chức năng quản lý về thị trường BĐS, Bộ trưởng dự báo như thế nào về xu thế phát triển thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới? Bộ trưởng có những giải pháp nào để khắc phục những tồn tại, khó khăn thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh?

Trả lời chất vấn, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Thị trường BĐS nước ta hiện nay còn một số hạn chế, tồn tại. Cụ thể, hệ thống quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS và một số văn bản quy phạm pháp luật khác vẫn còn tồn tại, bất cập, cần phải sửa đổi để thống nhất.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trả lời chất vấn.

Việc triển khai đầu tư xây dựng các dự án BĐS tại hầu hết các địa phương hiện nay đều gặp khó khăn, dẫn đến nguồn cung BĐS sụt giảm. Số lượng dự án được chấp thuận mới khởi công xây dựng và hoàn thành đúng thời gian còn hạn chế, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thương mại có giá phù hợp cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Cơ cấu sản phẩm BĐS tiếp tục bất hợp lý, trong đó thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Giá BĐS cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân.

Công tác quản lý quy hoạch xây dựng, quản lý, sử dụng đất và thị trường BĐS tại các địa phương cũng còn bất cập.

Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS cũng còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro. Cơ cấu nguồn vốn trên thị trường BĐS còn bất hợp lý. Hiện nay chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nguồn vốn huy động phát hành trái phiếu, nguồn vốn khác chỉ chiếm 15 - 30%, chưa có nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS. Trong quý III/2022, các doanh nghiệp BĐS càng khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng cũng như huy động trái phiếu doanh nghiệp.

Chính sách thuế đối với sở hữu, sử dụng BĐS cũng còn chưa phân biệt giữa sử dụng và đầu tư kinh doanh, mua đi bán lại, dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm hàng BĐS.

Ngoài ra, hoạt động của thị trường BĐS vẫn còn thiếu công khai, minh bạch do hệ thống thông tin về thị trường BĐS cũng chưa hoàn thiện.

Dự báo thị trường BĐS thời gian tới tiếp tục gặp nhiều khó khăn

Trả lời đại biểu những nguyên nhân dẫn đến khó khăn, bất cập của thị trường BĐS, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Theo kinh nghiệm của các nước, cũng như nước ta trong những năm gần đây, thị trường BĐS chịu tác động đồng thời bởi nhiều yếu tố như tình hình kinh tế vĩ mô; Các kênh đầu tư khác không ổn định so với kênh đầu tư BĐS; Nguồn cung các loại BĐS quá thiếu và quá thừa so với nhu cầu; Chính sách tài chính tín dụng cho BĐS bị hạ thấp hoặc thắt chặt, nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS hạn chế; Thiếu sự can thiệp kịp thời, hợp lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị chia sẻ: Qua kinh nghiệm và diễn biến tình hình thị trường trong 9 tháng đầu năm 2022, Bộ Xây dựng đánh giá và dự báo thị trường BĐS nước ta trong thời gian tới tiếp tục gặp khó khăn. Nguồn cung sẽ tiếp tục bị hạn chế. Cơ cấu sản phẩm có cải thiện nhưng vẫn còn chưa phù hợp, trong khi nhu cầu của người dân đối với nhà ở phân khúc thu nhập thấp, thu nhập trung bình, nhà xã hội, nhà công nhân còn rất lớn.

Tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực BĐS theo đúng quy định pháp luật

Nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng: Cần thực hiện đồng bộ, quyết liệt, trách nhiệm các giải pháp do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đề ra, như các giải pháp liên quan đến hoàn thiện hệ thống pháp luật…

Đồng thời kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng BĐS, đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro; Tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực BĐS theo đúng quy định pháp luật.

Các doanh nghiệp có năng lực, có tín nhiệm, có dự án tốt, đáp ứng các điều kiện cần được tiếp cận nguồn tín dụng để phát triển dự án BĐS, góp phần tăng nguồn cung. Đặc biệt, ưu tiên cho vay dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở có giá phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Kiểm soát phát hành trái phiếu; Hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp BĐS đúng quy định; Tạo điều kiện, không làm cản trở việc huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh.

Và để tạo nguồn cung cho thị trường, cần tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang triển khai nhưng khó khăn về thủ tục đầu tư đất đai, quy hoạch xây dựng; Khẩn trương rà soát quản lý quy hoạch xây dựng, quản lý thị trường BĐS ở các địa phương; Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và thực hiện giải pháp tháo gỡ liên quan đến nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đặc biệt, tập trung thực hiện Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp đô thị và công nhân khu công nghiệp.

Với những giải pháp đồng bộ được thực hiện quyết liệt cùng với sự phối hợp đồng bộ, hiệu quả của các bộ, ngành, các địa phương, với sự hưởng ứng tích cực của doanh nghiệp, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị tin tưởng: Thị trường BĐS sẽ dần cải thiện và đi vào ổn định, hướng tới mục tiêu đảm bảo phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đóng góp vào phát triển chung của đất nước.

Ưu tiên cấp tín dụng những khoản cho vay đối với các nhà ở phân khúc thấp

Cùng trả lời chất vấn đại biểu Quốc hội đối với vấn đề tín dụng cho BĐS, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng chia sẻ quan điểm: Thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh có một vai trò rất quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội, góp phần phát triển và thay đổi diện mạo đô thị, góp phần phát triển nhà ở xã hội để đảm bảo an sinh xã hội.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội.

Thị trường BĐS phát triển cần huy động nhiều nguồn lực từ các kênh, như nguồn vốn đầu tư trực tiếp, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, từ ngân sách Nhà nước, vốn tự có của doanh nghiệp và người dân. Vốn tín dụng chỉ là một trong các kênh vốn để phát triển thị trường BĐS.

Thống đốc cho biết: Việc điều hành tín dụng của Ngân hàng nhà nước Việt Nam phải lấy mục tiêu điều hành chính sách tiền tệ, góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống, cũng như đảm bảo ổn định được thị trường tiền tệ và ngoại hối. Trong điều kiện ưu tiên kiểm soát lạm phát, ưu tiên đảm bảo an toàn hệ thống thì việc mở rộng tín dụng cho thị trường BĐS sẽ gây khó khăn cho Ngân hàng Nhà nước trong việc đạt được mục tiêu chính sách tiền tệ, chưa nói đến là sẽ đi ngược lại mục tiêu của chính sách tiền tệ. Chính vì vậy, điều hành tín dụng cũng cần phải cân nhắc hết sức thận trọng.

Nhắc lại sự an toàn hoạt động của hệ thống các tổ chức tín dụng rất quan trọng, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết: Chúng tôi xét thấy tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Rủi ro ở đây không phải là rủi ro tín dụng, không phải rủi ro do dự án đó không trả được nợ. Kể cả một dự án hoạt động có hiệu quả, có đủ điều kiện vay vốn, nhưng vì yêu cầu về tín dụng đối với BĐS thường dài hạn và với số tiền lớn. Trong khi đó, đặc tính huy động vốn của các tổ chức tín dụng thường là ngắn hạn, cho nên khi cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, nếu các tổ chức tín dụng không kiểm soát tốt thì sẽ đối mặt với những rủi ro về thanh khoản. Chính vì vậy, trong quá trình kiểm soát, Ngân hàng Nhà nước đã không kiểm soát bằng các biện pháp trực tiếp mà chúng tôi kiểm soát bằng các biện pháp gián tiếp.

Trả lời câu hỏi của đại biểu Nguyễn Hữu Thông (Đoàn ĐBQH Bình Thuận) về việc “dòng tiền chủ yếu chảy vào phân khúc BĐS dành cho người giàu còn người nghèo thì chưa được quan tâm đúng mức”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết: Các văn bản quy định của Ngân hàng Nhà nước quy định theo hướng kiểm soát rủi ro. Những khoản cho vay đối với kinh doanh BĐS thì chúng tôi áp dụng hệ số điều chỉnh rủi ro là 200%. Đối với những khoản cho vay mua nhà có giá trị trên 4 tỷ đồng thì sẽ áp dụng một hệ số rủi ro là 150%. Đối với những khoản cho vay nhà ở xã hội, dưới 1,5 tỷ đồng thì áp dụng hệ số rủi ro dưới 50%. “Như vậy, chính sách của Ngân hàng Nhà nước hướng đến ưu tiên cấp tín dụng những khoản cho vay đối với các nhà ở phân khúc thấp” – Thống đốc Nguyễn Thị Hồng khẳng định.