Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam – hướng đến hành trình phát triển bền vững

Hội nghị chuyên đề về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng lớn nhất tại Việt Nam tổ chức bởi WeHub VietNam và Savills Hotels.

Thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn đang trên đà hồi phục. Trong 10 tháng đầu năm 2022, hoạt động du lịch nội địa ghi nhận mức tăng trường ấn tượng với 91,8 triệu lượt khách nội địa, và đã vượt mức tổng lượt khách nội địa của cả năm 2019 là 85 triệu lượt.

Dẫu vậy, hoạt động du lịch quốc tế chưa được như kỳ vọng. Tính hết 10 tháng đầu năm 2022, Việt Nam mới chào đón 2,35 triệu lượt khách quốc tế, bằng 16% so với cùng kỳ năm 2019. Sự sụt giảm nguồn cầu từ hai thị trường khách Trung Quốc và Nga đã làm chậm quá trình khôi phục hoạt động du lịch quốc tế. Hiện nay, Hàn Quốc là thị trường dẫn đầu về lượng khách quốc tế đến Việt Nam, đạt gần 620.000 lượt khách và chiếm 26% tổng lượt khách quốc tế. Bên cạnh đó, thị trường khách Ấn Độ ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng với mức tăng trung bình 51%/tháng, thu hút 82.000 lượt khách trong 10 tháng đầu năm.

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels APAC đồng thời là người chủ trì sự kiện Meet The Experts chia sẻ: “Có thể nói rằng ngành khách sạn đang trong giai đoạn chuyển giao. Đây là thời kỳ mà thị trường phải trải qua những khó khăn tạm thời, tuy nhiên những thách thức này đặt ra nền móng cho các cải thiện mang tính lâu dài, giúp thị trường định hình rõ ràng hơn cũng như nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý vận hành. Hoạt động của các khu nghỉ dưỡng ven biển khôi phục chậm hơn so với kỳ vọng do vẫn còn thiếu vắng nguồn khách quốc tế. Trong khi đó, nhiều khách sạn tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đang ghi nhận những cải thiện trong hoạt động kinh doanh. Phân khúc khách công vụ, khách lưu trú dài hạn và các đoàn khách MICE đang có xu hướng tăng trưởng tốt. Một số khu nghỉ dưỡng cao cấp, boutique cũng ghi nhận kết quả hoạt động khá tích cực. Điều này cho thấy những sản phẩm chất lượng, quản lý vận hành tốt vẫn có tệp khách hàng riêng ngay cả trong những giai đoạn thị trường biến động.

Trong phiên thảo luận “Nhìn lại ngành nghỉ dưỡng dịp cuối năm”, các đại diện đến từ Perceptions Hospiality, BIM Group, Booking.com, The Ascott Limited, Fusion Hotel Group, Archipelago, VinHMS và Cityland Education Vietnam đã trao đổi cởi mở và chia sẻ các góc nhìn chuyên môn về triển vọng thị trường trong năm 2023 cũng như các rủi ro có thể tác động đến bức tranh tăng trưởng trong ngắn hạn.

Cùng chung nhận định với các diễn giả, ông Mauro chia sẻ thêm: Sự sụt giảm nguồn cầu quốc tế chỉ là một trong những rào cản của quá trình phục hồi của ngành du lịch. Bên cạnh đó, không đề cập đến tốc độ tăng trường nguồn cung lớn tại một số địa điểm du lịch trong nước, góp phần gia tăng áp lực lên giá bán và công suất phòng tại những thị trường này. Trong ba năm tới, ước tính sẽ có thêm 47.000 phòng (bao gồm dự án khách sạn và condotel) đi vào vận hành. Tuy nhiên, trong bối cảnh điều kiện thị trường cùng với các chính sách kiểm soát tín dụng, một phần các dự án đang triển khai này có thể sẽ bị chậm tiến độ hơn so với dự kiến.

Xuyên suốt buổi hội thảo, các mô hình kinh doanh thú vị như công viên chủ đề, khu nghỉ dưỡng cao cấp trọn gói dịch vụ (all-inclusive resort), những chủ đề mới nhất về câu chuyện xây dựng thương hiệu cho dự án bất động sản nghỉ dưỡng và cập nhật về xu hướng chi phí xây dựng cũng được các diễn giả QUO Global, TUI BLUE Hotels & Resorts, Pico Play, WT Partnership chia sẻ, cung cấp góc nhìn chuyên môn hữu ích đến thị trường. Ngoài ra, các diễn giả đầu ngành và đại diện cấp cao đến từ Savills Hà Nội, Capella Hotel Group, Hilton Worldwide, Baker McKenzie, Ziva Asia, Dusit international và EuroStyle cũng đề cập đến mô hình Branded Residence, tiềm năng và giá trị của loại hình sản phẩm này.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ Mô hình Branded Residence đã khẳng định yếu tố kiến tạo giá trị bền vững trong bối cảnh toàn cầu xảy ra nhiều biến động. Không chỉ duy trì sức hấp dẫn trong những giai đoạn đầy thách thức, mô hình này còn ghi nhận tốc độ phát triển ấn tượng. Trong 10 năm qua, phân khúc này đã ghi nhận mức độ tăng trường hơn 150%, và trong thời gian tới một lượng nguồn cung tương lai dự kiến sẽ gia nhập thị trường, với số lượng dự án đang triển khai ước tính gấp đôi nguồn cung hiện tại.

Mô hình này cũng đem đến nhiều giá trị cho các thị trường mới khi các thương hiệu quốc tế đang tích cực gia tăng độ hiện diện trên toàn cầu, đặc biệt tại các điểm đến có tốc độ tăng trưởng kinh tế tốt cùng với sự hình thành của tầng lớp thu nhập cao. Hiện nay các dự án Branded Residence thường tập trung tại các thành phố đang phát triển với nhiều hoạt động kinh tế, các điểm đến nghỉ dưỡng tại Châu Á, Nam Mỹ và Trung Đông. Đây là những địa điểm thu hút tệp khách hàng sở hữu giá trị tài sản lớn, có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm giá trị cho mục đích cư trú cũng như ngôi nhà thứ hai cho mục đích nghỉ dưỡng.

Thị trường Branded Residence tại Việt Nam có nhiều tiềm năng, và đang gia tăng hiện diện không chỉ tại các điểm đến nghỉ dưỡng mà còn tại các trung tâm đô thị. Từ góc độ các thương hiệu, mô hình này giúp họ mở rộng khả năng thâm nhập các thị trường mới và mở rộng danh mục dự án về mặt địa lý. Sự hợp tác với các thương hiệu cũng hỗ trợ chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án được nhận diện tốt hơn. Có thể thấy rằng, sự hình thành tệp khách hàng trẻ tuổi, sở hữu khối tài sản lớn, ưa chuộng di chuyển là động lực thúc đẩy sự phát triển của mô hình này, ông Matthew nhận định.

Bên cạnh đó, hội nghị cũng nhấn mạnh những rủi ro liên quan đến mô hình này nếu quá trình hoạch định không được thực hiện một các thấu đáo. Các thông tin về việc nhiều dự án chậm tiến độ cũng như các vấn đề thực hiện cam kết tài chính đã phần nào ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường ngôi nhà thứ hai. Khoảng 75% các dự án condotel và Branded Residence đã đi vào vận hành thực hiện được cam kết lợi nhuận với chủ sở hữu. Trong bối cảnh nguồn cầu sụt giảm và nguồn cung gia tăng mạnh mẽ, những dự án với cam kết “quá lý tưởng” đang gặp nhiều thách thức để hiện thực hóa các cam kết này.

Ông Mauro chia sẻ: Thị trường condotel tăng trưởng mạnh mẽ từ năm 2016 khi người mua cá nhân đánh giá cao tiềm năng tăng trưởng của hoạt động du lịch. Nếu được hoạch định tốt, loại hình sản phẩm này có thể đem đến tiềm năng tăng trưởng giá trị vốn, đồng thời tạo ra dòng tiền từ việc vận hành cho thuê. Trong bối cảnh ngành nghỉ dưỡng vẫn đang trong quá trình khôi phục, phần lớn các dự án đều gặp nhiều khó khăn để đáp ứng những kỳ vọng này của chủ sở hữu. Những dự án có quy mô càng lớn, bài toán hoạt động sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. Chúng tôi cũng nhận thấy trong giai đoạn hiện nay, những dự án quy mô nhỏ có ưu thế hơn trong việc vận hành, duy trì được lợi nhuận và giá trị tài sản.

Condotel là một sản phẩm tốt nếu được hoạch định và phát triển chỉn chu. Tuy nhiên, khi tham gia vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, người mua cần phải lưu ý, nắm rõ ưu và nhược điểm của loại hình này. So với các dòng sản phẩm bất động sản khác, ngành nghỉ dưỡng có tính biến động lớn, dễ chịu ảnh hưởng bởi các thay đổi về điều kiện kinh tế thị trường. Việc hoạch định và triển khai thiếu cẩn trọng tạo ra nhiều rủi ro khi các dự án không đảm bảo được các yêu cầu về mặt vận hành, thiếu các tiện ích và tiện nghi cần thiết gây ảnh hưởng đến lợi thế cạnh tranh, khiến dự án khó vận hành hiệu quả cũng như tạo ra lợi nhuận từ hoạt động cho thuê.

Tình hình dịch bệnh và các diễn biến thị trường trong thời gian qua đã làm chậm lại đà tăng trưởng của thị trường. Dẫu vậy, quá trình giảm tốc tạo điều kiện để các tổ chức, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực có thể xem xét, đánh giá hiện trạng phát triển, đưa ra những cải thiện để củng cố và xây dựng thị trường bền vững hơn. Với những nguồn lực sẵn có, hoạt động kinh doanh khách sạn và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam được đánh giá vẫn còn nhiều tiềm năng, đáp ứng nhu cầu phát triển trong dài hạn.