Bài 2: Giải pháp nào cho các dự án chậm tiến độ, vi phạm Luật Đất đai?

Giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis Lương Thành Đạt.

Luật có nhưng thực hiện chưa nghiêm?

Như Báo điện tử Xây dựng đã thông tin về thực trạng các dự án chậm tiến độ, bỏ hoang gây lãng phí trên địa bàn Thành phố Hà Nội cũng như một số địa phương trên cả nước. Trong đó, phần lớn các dự án bỏ hoang có “niên độ” từ 10 đến gần 20 năm gây tổn thất lớn về đất đai, tài sản của Nhà nước.

Luận bàn về những bất cập này với Phóng viên Báo điện tử Xây dựng, Luật sư Lương Thành Đạt, Giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis cho biết: “Pháp luật hiện hành đã quy định cụ thể về việc xử lý các dự án chậm tiến độ, vi phạm Luật Đất đai nhưng việc thực thi lại chưa nghiêm. Cụ thể, trường hợp chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng so với tiến độ dự án có thể được gia hạn sử dụng 24 tháng, hết thời hạn gia hạn mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất. Đối với dự án đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động hoặc dự án thuộc trường hợp bị thu hồi đất, do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa vào sử dụng thì cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động dự án đầu tư”.

Luật sư Lương Thành Đạt cũng phân tích: Điểm i Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định về việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.

Trên địa bàn cả nước, hiện có hàng trăm dự án chậm tiến độ, bỏ hoang gây lãng phí.

Tại khoản 2 Điều 15 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 12 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm cũng quy định: “a) Trường hợp dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì cho phép chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng tính từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa.

b) Trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng.

Trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ thì việc gia hạn sử dụng đất 24 tháng được áp dụng đối với từng phần diện tích đất đó; thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất đó.

c) Trường hợp đến thời điểm kiểm tra, thanh tra mới xác định hành vi không sử dụng đất đã quá 12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia hạn. Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền được ban hành trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra nếu người sử dụng đất có văn bản đề nghị.

d) Người sử dụng đất không sử dụng đất đã quá 12 tháng hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng phải có văn bản đề nghị gửi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất xem xét quyết, định gia hạn.

Trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan Nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định thu hồi đất theo quy định”.

“Tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư năm 2020 cũng quy định, dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư; Dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai; Cơ quan đăng ký đầu tư cũng sẽ chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư. Cụ thể, đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư sau khi có ý kiến của cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư”, Giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis cho biết thêm.

Cần nhanh chóng sửa đổi Luật Đất đai

Đây là ý kiến từ các chuyên gia khi luận bàn về các giải pháp xử lý dứt điểm các dự án chậm tiến độ, vi phạm Luật Đất đai. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) bày tỏ: “Điều 64 Luật Đất đai đã quy định thu hồi đất trong trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, nếu phân loại mà dự án đó thuộc phạm vi phát triển của doanh nghiệp, năng lực của doanh nghiệp thì dễ xử lý. Tuy nhiên chuyện xử lý cũng bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp. Vì điểm c khoản 1 điều 64 Luật Đất đai 2013, trong đó có nêu, Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất thì tôi cho rằng, quy định đó không chặt chẽ và không phù hợp với quy định của hiến pháp… Chúng ta phải nhanh chóng sửa đổi Luật Đất đai thì mới xử lý được vấn đề này”.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, một số điều của Luật Đất đai hiện không phù hợp, cần phải nhanh chóng sửa đổi.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng: “Để xử lý các dự án chậm tiến độ, đầu tiên phải phân loại dự án xem vướng cái gì, trước tiên là do năng lực chủ đầu tư dẫn tới nợ xấu, chậm triển khai. Thứ hai là vướng về thể chế pháp luật và thực thi pháp luật của các địa phương, sau đó mới có hướng xử lý dứt điểm”.

TS. Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cũng cho rằng, để giải quyết khó khăn, trước mắt phải hoàn thiện hệ thống văn bản pháp lý, đặc biệt là công tác giải phóng mặt bằng, quy hoạch; xem xét các luật có liên quan, đặc biệt là Luật Đất đai. Hiện nay, qua trao đổi còn 11 vấn đề tồn tại, mà nếu không sửa thì không giải quyết được. Luật Đất đai lẽ ra năm 2022 phải xong nhưng tình hình hiện nay, phải đến 2023 mới có.

“Để giải quyết thực trạng các dự án vi phạm Luật Đất đai, chúng ta cần phải nâng cao năng lực quản lý của các cấp chính quyền. Thêm vào đó là “siết” năng lực của chủ đầu tư. Việc này Bộ Xây dựng đã có nghiên cứu, đề xuất và tôi mong rằng, Bộ sớm có quy định mới để rà soát, chứ chúng ta không thể nhìn năng lực chủ đầu tư ở giấy tờ không thôi được” - TS. Đào Ngọc Nghiêm cho hay.

Bài 3: Các địa phương “giãi bày” về các dự án vi phạm Luật Đất đai