Bài 1: Nhà ở xã hội gắn liền với sự ra đời của giai cấp công nhân trên toàn Thế giới

Dự án Cộng đồng công nghiệp do Nhà tư tưởng Robert Owen đề xuất tại New Harmony (Indiana, Mỹ) quy mô dân số khoảng 500-3000 người: Nhà máy nằm giữa, khu dân cư bao quanh.

Nhà ở xã hội tại châu Âu “sinh ra từ các ống khói nhà máy”

Nhà ở xã hội có thể coi là “sinh ra từ các ống khói nhà máy” của quá trình công nghiệp hóa ở các nước châu Âu vào thế kỷ 19. Điều kiện sống rất tồi tệ của các gia đình công nhân (di dân từ nông thôn hoặc nước ngoài) trong các khu “ổ chuột” hình thành tự phát xung quanh các đô thị hay các tổ hợp công nghiệp (khai thác mỏ, luyện kim, cơ khí, dệt may...) đã là tiền đề cơ bản làm nảy sinh các tư tưởng xã hội nhân bản khẳng định sự cần thiết phải cung cấp nơi ở với các tiện nghi vật chất, tinh thần cơ bản cho công nhân - giai cấp mới hình thành và nghèo nhất của xã hội tư bản.

Quá trình nghiên cứu, hình thành và phát triển nhà ở xã hội tại châu Âu có thể tóm lược qua 4 giai đoạn cơ bản:

Giai đoạn khởi đầu cuộc cách mạng về hình thái đô thị

Vào buổi bình minh nền văn minh công nghiệp, nhiều trào lưu triết học chính trị - xã hội ở châu Âu cố gắng tìm kiếm, xây dựng, thực nghiệm các mô hình cư trú cho con người phù hợp hình thái sản xuất mới. Mục tiêu cơ bản là cho phép người lao động thụ hưởng cuộc sống trong môi trường làm việc theo nhịp điệu công nghiệp căng thẳng.

Mặc dù các học thuyết được đề xuất đều có tính lý tưởng hóa, nhấn mạnh sự tổ chức khép kín giữa môi trường sinh hoạt cá nhân - gia đình - làm việc, các mô hình cư trú này đều có tính cách mạng cả về tổ chức xã hội lẫn hình thái đô thị. Việc xây dựng ý tưởng cho các mẫu nhà ở tập thể của công nhân và các thành phần nghèo khác trong xã hội - điều chưa từng xảy ra trước đây - là một trong những nội dung nền tảng của các trào lưu nói trên.

Các mô hình cư trú lý tưởng được đề xuất trước hết bởi các nhà công nghiệp - chính trị gia ở Anh, quê hương của cách mạng công nghiệp, tiêu biểu là Robert Owen (mô hình theo tư tưởng paternalisme); tiếp theo là các nhà triết học - chính trị gia Pháp như Etiennet Cabet với mô hình Icarie, Charles Fourier với mô hình Phalanstère.

Mỗi đơn vị mô hình với số lượng người cư trú giới hạn để bảo đảm sự hài hòa về xã hội, cân bằng về kinh tế, phù hợp quy mô dịch vụ công cộng sẽ là một hạt nhân từ đó nhân rộng, kết nối bằng hệ thống giao thông để xây dựng thành hình thái tổ chức xã hội mới của nền văn minh công nghiệp. Dù đều là không tưởng, mỗi mô hình đã thể hiện tầm nhìn dự báo về quy hoạch - kiến trúc trong lĩnh vực nhà ở với chức năng như các khu chung cư nhà ở lớn ngày nay, với sự đa dạng về các thành phần xã hội, được trang bị đầy đủ các tiện ích công cộng, đặc biệt cho trẻ em, các không gian mở và khoảng xanh lớn, bảo đảm ánh sáng, nắng, không khí lưu thông, chỗ đậu xe, được xây dựng gần nơi làm việc để giảm thời gian di chuyển mệt mỏi...

Ngoài châu Âu, một số xây dựng thử nghiệm ở quy mô lớn đã diễn ra ở Mỹ vào thế kỷ 19 như New Harmony ở Indiana (mô hình của Robert Owen), ở Texas, Illinois, Iowa (mô hình của Etienne Cabet) hay La Réunion ở Texas (mô hình của Charles Fourier).

Giai đoạn cá nhân và khu vực tư nhân là đối tượng đi đầu trong việc xây dựng nhà ở cho công nhân

Trước Chiến tranh thế giới thứ hai, cá nhân và khu vực tư nhân đóng vai trò chính trong việc phát triển và xây dựng các công trình nhà ở xã hội.

Đầu tàu trong việc xây dựng các khu nhà ở tiện nghi phi lợi nhuận cho công nhân chính là giới chủ nhân công nghiệp, dẫn đầu là ở Anh và Pháp, với toàn bộ chi phí do họ tự đầu tư. Ngoài tinh thần nhân văn và mong muốn đóng góp xây dựng một xã hội mới theo tiêu chí văn minh tiến bộ bình đẳng, đây là những nhà quản lý có tầm nhìn xa. Họ hiểu rằng để gia tăng lợi nhuận cho chính Công ty và giới chủ, công nhân và gia đình cần được đối xử tử tế, không chỉ ở nơi làm việc mà còn trong cuộc sống gia đình. Với thể lực và tinh thần tốt, năng suất lao động sẽ tăng, lợi ích dành cho công nhân và gia đình sẽ tỉ lệ với lợi nhuận của doanh nghiệp.

Với nguyên tắc “8 giờ để làm việc, 8 giờ để giải trí, 8 giờ để ngủ” đề ra từ năm 1817, sự thành công của Robert Owen trong sản xuất và kinh doanh, mang lại cuộc sống vật chất tiện nghi cho công nhân của mình, đã làm khu liên hợp nhà máy sợi vải - nhà ở công nhân ở New Lanark của ông trở thành “địa điểm hành hương” của giới hoạt động xã hội, chính trị gia, chủ doanh nghiệp, thành viên hoàng gia... toàn châu Âu. Ngoài cơ sở y tế cho công nhân, ông hiểu giáo dục trẻ em có ý nghĩa quan trọng đối với định hình tính cách sau này. Với việc thành lập cơ sở giáo dục chuyên nghiệp cho con em công nhân, Robert Owen được coi là “cha đẻ” của hệ thống nhà trẻ và trường tiểu học ở Anh.

Ở Pháp, mô hình khu liên hợp nhà máy - nhà ở công nhân tương tự rất phát triển. Với 500 căn hộ và các tiện nghi (trường học, nhà hát, hồ bơi, khu tắm, phòng giặt ủi, sân vườn, khu quản lý, bệnh xá, thư viện...), Familistère de Guise được Jean-Baptiste Godin xây dựng vào năm 1846.

Creusot có thể được coi như một thành phố công nghiệp nhỏ hoàn chỉnh (trường học các cấp, bệnh viện, tòa thị chính, các chung cư công nhân) được gia đình Schneider xây dựng nhờ lợi nhuận từ tổ hợp mỏ, luyện kim và sản xuất vũ khí.

Khu nhà ở công nhân ở Mulhouse là một mô hình hoàn toàn mới được nhân rộng sau này, với 1.243 nhà biệt lập có sân vườn được xây dựng từ năm 1862 - 1897 và đặc biệt là sau 25 năm trả góp, các công nhân sở hữu căn nhà.

Tình hình tương tự ở các nước châu Âu khác. Ở Bỉ, với lợi nhuận khai thác than đá, Henri De Gorge đã xây dựng Grand-Hornu - khu nhà ở công nhân đầu tiên của cách mạng công nghiệp.

Ở Đức, gia đình Krupp về ngành Luyện kim - vũ khí (nay là Tập đoàn ThyssenKrupp AG) xây dựng khu nhà vườn Margarenthehöhe, gia đình Crespi về ngành Dệt vải ở Ý có khu nhà vườn Crespi d'Adda. Gia đình Tomas Bata, chủ Hãng giày Bata lớn nhất thế giới ở Czech, đã xây dựng không chỉ một Batacity mà là hơn 30 cái khắp thế giới cho công nhân của mình.

Từ đầu thế kỷ 20, nguồn lực của khu vực tư nhân để xây dựng nhà ở cho công nhân và tầng lớp nghèo đến từ hình thức mới: các tài sản thừa kế khổng lồ tích lũy sau hàng thế kỷ công nghiệp hóa được các đại gia đình tư bản công nghiệp hiến tặng toàn bộ hoặc một phần. Ở Pháp, các tài sản này được lập thành các quỹ tư nhân và được một hiệp hội dân sự phi lợi nhuận điều hành. Fondation de Madame Jules Lebaudy là ví dụ điển hình: thành lập năm 1899, 10 năm trước khi Hội đồng thành phố Paris chính thức tham gia lĩnh vực nhà ở xã hội. Ngày nay, quỹ này cung cấp hơn 2.400 căn hộ ở Paris và vùng phụ cận. (Trước khi xây dựng 8 chung cư đầu tiên ở Paris (1900-1913), bà Lebaudy đã đến tận nơi xem xét, nghiên cứu kinh nghiệm về nhà ở xã hội tại Mỹ, Ý, Đức). Với 1.170 căn hộ được xây dựng cho đến năm 1913, Fondation là đơn vị đứng đầu về xây dựng nhà ở xã hội trước Chiến tranh thế giới thứ nhất.

Điều đặc biệt là tất cả khu nhà ở xã hội nói trên đều được thiết kế bởi các kiến trúc sư chuyên nghiệp, nhiều người nổi tiếng đương thời, chứng tỏ sự chú trọng rất cao của chủ đầu tư vào đứa con tinh thần của mình, một minh chứng khá thú vị ‘thêm chất xám để giảm giá thành’. Rất nhiều công trình đã được xếp hạng di sản văn hóa thế giới của UNESCO.

Giai đoạn khi Nhà nước tham gia xây dựng nhà ở công nhân

Trước năm 1939, vai trò của nhà nước trong việc xây dựng nhà ở xã hội khá giới hạn và thụ động. Chính quyền trung ương luôn nhìn giai cấp công nhân như thành phần chống đối xã hội. Ở Pháp, mãi đến năm 1848, lần đầu tiên quốc hội đề xuất xây dựng ở mỗi quận của Paris một khu nhà ở căn hộ cho gia đình công nhân. Các nỗ lực cá nhân ít ỏi của giới lãnh đạo, tiêu biểu là Napoléon III, chủ yếu chỉ mang tính xoa dịu chính trị đối với lực lượng công nhân đang ngày càng phát triển. Năm 1849, Napoléon III đã cho xây dựng khu chung cư công nhân đầu tiên của Paris (số 58-60 đường Rochechouart ở quận 9) theo mô hình Phalanstère của Charles Fourier, gồm bốn công trình 5 tầng cho 400 gia đình được trang bị hệ thống sưởi, khu vệ sinh tắm bên ngoài căn hộ, nhà trẻ, phòng giặt và phơi, có bác sĩ chăm sóc y tế hàng tháng.

Chỉ đến năm 1894, chính quyền trung ương Pháp mới ban hành luật đầu tiên về nhà ở xã hội (Luật Siegfried): đưa ra định nghĩa pháp lý loại hình “Nhà ở chi phí thấp” và lần đầu tiên lập hành lang pháp lý để khuyến khích khu vực tư nhân phát triển xây dựng nhà ở xã hội, khuyến khích người thuê trở thành sở hữu thông qua miễn giảm thuế và vay lãi suất thấp.

Năm 1914, chính quyền ban hành luật về quyền có nhà ở cho mọi người. Năm 1928, với việc thông qua chương trình xây dựng 260.000 căn hộ nhà ở xã hội trong 5 năm (Luật Loucheur), chính quyền Pháp chính thức chịu trách nhiệm về tài chính cho việc phát triển và xây dựng nhà ở xã hội thông qua các tổ chức tư nhân phi lợi nhuận chuyên về lĩnh vực này.

Đến năm 1939, đã có tới 345.000 đơn vị nhà ở xã hội được xây dựng, gồm cả mô hình quần thể nhà vườn hay chung cư thấp tầng. Vai trò của chính quyền trung ương trở nên đặc biệt quan trọng sau Chiến tranh thế giới thứ hai với một châu Âu hoàn toàn đổ nát kiệt quệ, nhu cầu về nhà ở là khẩn cấp trong môi trường mùa đông khắc nghiệt.

Ở Pháp, 45% nhà ở còn lại bị quá tải, 10% dân số sống trong các khu ở tạm gần như không có nhà tắm, vệ sinh, nước sạch, thêm vào là hiện tượng tăng dân số tự nhiên nhanh kết hợp với di dân nước ngoài từ các nước cựu thuộc địa, lập thành các khu “ổ chuột” trong thập niên 1950-1960. Nhà nước trở thành “tổng công ty xây dựng vĩ đại”: vừa trực tiếp thực hiện đầu tư tài chính, tổ chức thiết kế xây dựng, quản lý sử dụng các nhà ở xã hội; vừa tạo các hành lang pháp lý thuận lợi để khuyến khích khu vực tư nhân tiếp tục tham gia sâu rộng vào lĩnh vực này; trợ giúp thúc đẩy các sáng kiến công nghiệp hóa về công nghệ xây dựng, vật liệu mới để có thể xây dựng nhà ở trên diện rộng một cách nhanh nhất, ít tốn kém nhất mà vẫn đảm bảo tiện nghi. Năm 1952, mới có khoảng 80.000 đơn vị nhà ở xã hội được xây dựng ở Pháp, nhưng năm 1953 nhà nước thông qua kế hoạch xây dựng 240.000 đơn vị mỗi năm trong vòng 5 năm. Đồng thời quy định tất cả doanh nghiệp có hơn 10 nhân viên phải đóng 1% quỹ lương cho việc xây dựng nhà ở xã hội. Việc này đã chấm dứt hoàn toàn mô hình xây dựng nhà ở cho công nhân của các đại gia đình doanh nghiệp công nghiệp.

Tuy nhiên, quá trình xây dựng nhà ở xã hội trên diện rộng chỉ diễn ra trong 10 năm (1965-1975) với đỉnh cao là 556.000 đơn vị năm 1973. Nếu năm 1970 thống kê có 400 khu nhà “ổ chuột” trên toàn nước Pháp, thì năm 1976 khu nhà “ổ chuột” cuối cùng với hơn 2.000 di dân công nhân nước ngoài ở Nice được xóa bỏ hoàn toàn.

Ngày nay, ngoại trừ Đức, các nước đứng đầu châu Âu đều có mật độ nhà ở xã hội cao nhất. Tính trên 1.000 dân thì Hà Lan dẫn đầu với 138 đơn vị nhà ở xã hội, Áo có 100, Pháp có 87, Anh có 80.

Theo thống kê của Bộ Nhà ở Pháp, tháng 1/2016 quốc gia này có hơn 4,8 triệu đơn vị nhà ở xã hội, chiếm khoảng 20% tổng số nhà ở quốc gia, với gần 80.000 đơn vị mới được đưa vào phục vụ trong năm. Điều quan trọng là trong tổng số 732 tổ chức quản lý các nhà ở xã hội ở Pháp, chỉ 1/3 là các tổ chức nhà nước như Paris Habitat, 1/3 là các tổ chức tư nhân phi lợi nhuận (lợi nhuận đều được tái đầu tư xây dựng và phát triển mới, nhân viên nhận lương thấp hoặc hoạt động tình nguyện), còn lại là các “hợp tác xã” - loại hình quản lý lâu đời gắn với nhà ở công nhân do các đại gia đình doanh nghiệp công nghiệp đầu tư xây dựng.

Sau 100 năm phát triển, diện tích sử dụng trung bình của nhà ở xã hội ngày nay là 32 m²/người, gấp hai lần năm 1914.

Nhà ở xã hội của thế kỷ 21

Quá trình phát triển nhà ở xã hội sau chiến tranh thế giới cũng là một “công trường” cho các thử nghiệm mới về nghệ thuật kiến trúc và xây dựng, đặc biệt phát triển về nhà ở cao tầng với các cấu kiện bêtông được sản xuất tiền chế.

Về mặt quy hoạch, việc xây dựng trên các cánh đồng ngoại ô khắp châu Âu, đặc biệt ở Pháp, các đơn vị nhà ở xã hội quy mô lớn dưới hình thức công trình cao tầng (có thể lên đến hàng ngàn căn hộ như ở Nancy, Pháp), được tổ chức độc lập kèm theo những dịch vụ công cộng (giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, thương mại, không gian xanh...) đã trở thành một đặc trưng của quá trình đô thị hóa nửa sau thế kỷ 20.

Tuy nhiên, so với các nhà ở xã hội được phát triển trước chiến tranh - với chủ yếu là các công trình đơn lẻ trung bình sáu tầng cao ở trong nội ô lịch sử hoặc các quần thể nhà vườn, thì các đơn vị nhà ở xã hội quy mô lớn này bắt đầu bộc lộ những hạn chế nghiêm trọng từ đầu thập niên 1970. Chúng được chấm dứt phát triển hoàn toàn vài năm sau đó.

Về mặt chất lượng sử dụng, các công trình bắt đầu xuống cấp do được xây dựng nhanh để đáp ứng nhu cầu khẩn cấp và trên diện rộng, các tiêu chuẩn về cách âm, cách nhiệt, tiện nghi, trang thiết bị... đều rất thấp.

Về mặt quy hoạch thì các dịch vụ công cộng không được đầu tư đầy đủ và đúng mức theo thiết kế ban đầu, chủ yếu vì lý do ngân sách, mặt khác là sự thiếu trầm trọng các hạ tầng giao thông công cộng phục vụ và kết nối với các trung tâm hiện hữu.

Quy mô quá lớn, thiếu tính nhân văn, gần gũi với con người của kiến trúc về mặt chiều cao và sự tập trung số lượng lớn các căn hộ trong một công trình cũng là những yếu tố hứng chịu chỉ trích.

Cuối cùng là yếu tố xã hội học: do được bố trí phần lớn tại khu vực hành chính với dân số có thu nhập thấp, với thành phần chủ yếu là di dân từ các nguồn đa dạng, các khu nhà ở xã hội nói trên dần trở thành “ghetto” khép kín, không tâm hồn, không bản sắc, không cội rễ văn hóa, nơi tập trung các thành phần thấp kém nhất trong xã hội và họ hầu như không có cơ hội để thoát khỏi tình trạng này.

Từ thập niên 1980 và vẫn còn tiếp tục đến nay, chính quyền các cấp của Pháp cũng như các nước châu Âu khác bắt đầu cho tháo dỡ các khu nhà ở xã hội có các vấn đề nói trên, các đồ án quy hoạch cải tạo được đề xuất kỹ lưỡng để nâng cao chất lượng sống cho cư dân với dịch vụ hiện đại kèm theo các nhà ở xã hội được xây dựng mới toàn bộ.

Vào đầu thế kỷ 21, chất lượng xây dựng, sự tiện nghi, tính thẩm mỹ và tiêu chuẩn sử dụng của nhà ở xã hội hiện đã bằng với loại hình nhà ở kinh doanh.

Trong chung cư Nouvelle Vague khánh thành năm 2015 bên bờ sông Seine (Paris), 70 trong tổng số 140 căn hộ là nhà ở xã hội, phần còn lại được bán với giá tối thiểu 20.000 euro/m2.

Tất cả nhà ở xã hội ngày nay đều được xây dựng với số căn hộ ít hơn và trộn lẫn nhiều loại hình nhà ở (xã hội, sở hữu tư nhân, nhà công vụ công ty...), thể hiện tính nhân bản gần gũi với con người và nhắm tới mục tiêu hòa hợp giữa các thành phần xã hội khác nhau, xóa bỏ chênh lệch giàu nghèo.

Nhà ở xã hội được chú trọng phát triển cả trong các khu vực trước đây chỉ dành cho giới thượng lưu như ở quận 7, 8, 16 của Paris với hình thức xây mới hoặc cải tạo lại các công trình cũ thuộc sở hữu công. Hẳn nhiên, các công trình nhà ở xã hội của thiên niên kỷ mới đều được thiết kế theo các tiêu chuẩn “xanh” để giảm chi phí đầu tư, chí phí vận hành, bảo trì và góp phần bảo vệ môi trường khí hậu.

Nhà ở xã hội là loại nhà ở đặc thù được xây dựng tại các đô thị lớn của Trung Quốc, dành cho một số đối tượng đặc biệt sử dụng, tuân theo các quy định và pháp luật của nhà nước, do chính phủ quy hoạch thống nhất và có tiêu chuẩn xây dựng riêng biệt, có thể cho thuê hoặc bán với giá ưu đãi. Tại thành phố Thượng Hải, nhà ở xã hội là loại hình nhà ở dành cho các gia đình nghèo thu nhập trung bình thấp, có thể thuê hoặc mua nhà với giá rẻ. Ý nghĩa của nhà ở xã hội là cải thiện điều kiện sống của người dân đô thị có thu nhập trung bình thấp, góp phần ổn định và cân bằng xã hội, đồng thời thúc đẩy công nghiệp hóa xây dựng nhà ở.

Nhà ở xã hội Thượng Hải

Nhà ở xã hội Thượng Hải đã phát triển qua 3 giai đoạn phát triển chính. Giai đoạn đầu: từ năm 1949 đến giữa những năm 1980, là thời kỳ nhà ở phúc lợi, hệ thống nhà ở công hữu được xây dựng nhiều, hầu hết điều kiện sống của người dân được cải thiện. Nhưng mô hình nhà ở xã hội vẫn còn rất sơ khai, điều kiện sống còn rất hạn chế và còn nhiều vấn đề cần giải quyết;

Giai đoạn 2: từ năm 1980 đến năm 2000, là thời kỳ chuyển đổi từ nhà ở phúc lợi sang nhà ở theo nền kinh tế thị trường, chính phủ dần mở cửa thị trường nhà đất, áp dụng các chính sách kinh tế thị trường để giải quyết các vấn đề nhà ở, tiêu chuẩn nhà ở xã hội dần tiếp cận với mức trung bình của quốc gia. Đồng thời, chính phủ định hướng đa dạng hóa loại hình nhà ở xã hội, và chuyển sang cơ chế hoạt động của nền kinh tế thị trường. Nhà ở đã vượt qua giai đoạn khó khăn tuy nhiên mô hình lý tưởng cho nhà ở xã hội vẫn còn tiếp tục tìm tòi nghiên cứu;

Giai đoạn 3: từ năm 2000 đến nay, là thời kỳ hoàn chỉnh chính sách về nhà ở xã hội theo nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà ở thương mại của Thượng Hải nóng lên nhanh chóng, giá nhà đất tăng cao, diện tích căn hộ tiêu chuẩn không ngừng tăng cao, người dân thu nhập trung bình ngày càng khó mua và thuê nhà. Chính phủ đã khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ, hỗ trợ cho các dự án nhà ở thương mại để dành một tỷ lệ căn hộ cho nhà ở xã hội, đa dạng hóa mô hình nhà ở xã hội, tạm hoãn việc nâng cao tiêu chuẩn nhà ở để mở rộng phạm vi đối tượng được hưởng nhà ở xã hội. Năm 2003-2004, chính quyền thành phố Thượng Hải đã phê duyệt quy hoạch 4 khu vực tập trung nhà ở giá rẻ là các khu Bao Shan, JiaDing, NanHui và KangQiao, có vị trí ở khu vành đai thành phố. Tuy nhiên, các khu này có nhược điểm là cơ sở hạ tầng chưa có sẵn, vị trí cách xa khu trung tâm và nhiều vấn đề phát sinh khác nên không thu hút được người dân đến sinh sống.

Nhà ở xã hội Thượng Hải đã trải qua 60 năm phát triển và hình thành 4 đặc điểm sau:

Thứ nhất, số tầng cao của nhà ở tăng dần hàng năm. Vào những năm 50-70, chủ yếu là nhà ở thấp tầng từ 2-4 tầng; những năm 80-90 có nhà nhiều tầng từ 5-6 tầng. Từ năm 2000 đến nay thịnh hành loại nhà ở có từ 11 tầng trở lên. Hiện nay các khu nhà ở xã hội đã xuất hiện những tòa nhà cao trên 18 tầng.

Thứ hai, tiêu chuẩn diện tích căn hộ tăng trước giảm sau. Trong những năm 1950, tiêu chuẩn diện tích căn hộ tăng tổng thể từ 30m2 của nhà thấp tầng lên đến 42-52m2 của nhà nhiều tầng, hay 60-65 m2 của nhà cao tầng. Sau những năm 80-90 thì diện tích tiêu chuẩn tăng lên 60-70m2 của nhà nhiều tầng, hay 70-80m2 của nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay tiêu chuẩn diện tích của nhà ở giá rẻ đã giảm xuống: nhà nhiều tầng 60m2, còn nhà cao tầng là 65-70m2.

Thứ ba, điều kiện của bếp và phòng vệ sinh tiếp tục được cải thiện. Từ việc sử dụng chung trong những năm 1950-1960, đến năm 1970 các hộ gia đình đã được sử dụng độc lập, và dùng chung hành lang, cầu thang. Khu bếp và vệ sinh càng ngày càng được chú trọng về diện tích, chiếu sáng, và thông gió tự nhiên;

Thứ tư, không gian sống ngày càng hoàn thiện. Những năm 1950-1970, nhà ở xã hội của Thượng Hải vẫn chưa có khái niệm về phòng sinh hoạt chung, phòng khách, mà tất cả đều ghép với phòng ngủ. Đến những năm 80-90 mới bắt đầu phân chia chức năng các phòng, xuất hiện phòng sinh hoạt chung để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của các thành viên gia đình như ngày nay.

Một số kinh nghiệm có thể ứng dụng để nghiên cứu xây dựng nhà ở xã hội tại Việt Nam

Kinh nghiệm về quy hoạch, kế hoạch và tạo nguồn quỹ đất phát triển nhà ở xã hội: Chính sách phát triển nhà ở xã hội và công tác quy hoạch đô thị cần phải được gắn kết chặt chẽ với nhau và liên kết với chính sách phát triển của quốc gia và địa phương. Trong đó, việc quy hoạch và bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội phải được chỉ đạo thực hiện phù hợp với các chương trình, chiến lược, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội. Chính quyền đô thị đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc lập quy hoạch, kế hoạch, tạo nguồn quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Hệ thống luật pháp cần quy định những nguyên tắc về việc dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong quy hoạch tổng thể của địa phương tuy nhiên không nên quy định chặt thành những chỉ số và đồng đều với tất cả các địa phương. Mỗi địa phương cần dựa trên cấp đô thị, tính chất đô thị, dự báo dân số (các thành phần dân cư) để đưa ra bài tính chi tiết cho đối tượng sử dụng nhà ở xã hội (đối tượng sẽ mua để ở lâu dài, đối tượng sẽ thuê sử dụng trong thời gian làm việc tại địa phương), từ đó đưa ra kế hoạch cụ thể về quỹ đất, loại hình và lồng ghép vào quy hoạch vùng, quy hoạch chung của địa phương để xác định vị trí cụ thể đối với quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội (các khu nhà ở xã hội tập trung hoặc các lô đất nhà ở xã hội trong khu đô thị) trong thời gian quy hoạch. Các đồ án quy hoạch vùng, quy hoạch chung cần làm rõ về quy mô và kế hoạch triển khai của quỹ đất này trong đồ án theo dự báo và thời hạn quy hoạch.

Từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể chung, trọn vẹn. Nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển chung của xã hội, cần xây dựng những khu nhà ở xã hội mới hiện đại hơn với hệ thống dịch vụ hoàn chỉnh cần thiết về giáo dục, y tế, rèn luyện sức khỏe, giao thông công cộng (các khu nhà ở công cộng đều có các bến xe công cộng), mua sắm, cho người dân sống ở trong khu vực đó. Đó chính là phương pháp áp dụng tiếp cận tổng thể đối với nhà ở. Với tầm nhìn xa và có quy hoạch tốt trong việc xây dựng nhà ở xã hội, Chính phủ một mặt đã giải quyết tốt vấn đề nhà ở của người dân và phát triển kinh tế đất nước, mặt khác giữ được quỹ đất cho tương lai cũng như phục vụ cho các mục đích khác.

Tư tưởng chủ đạo của chính sách nhà ở xã hội là làm thế nào để người có thu nhập thấp được định cư trong những điều kiện tốt nhất có thể. Không thể chỉ dựa vào lòng nhân đạo hoặc ý thức tự giác của nhà đầu tư bất động sản để hiện thực hóa ý tưởng nhà ở xã hội. Nhà nước chủ động can thiệp bằng cách đặt ra khung pháp lý cho sự hình thành chung cư xã hội, đặc biệt là xây dựng bộ tiêu chí kỹ thuật cho căn hộ trong chung cư xã hội. Dù mang tên nhà ở xã hội nhưng nhà ở đó cũng có đầy đủ các tiện nghi đặc trưng cho cuộc sống của người dân đô thị phục vụ tốt cho cuộc sống hàng ngày của họ. Tuy nhiên để thu hút các nhà đầu tư sẵn sàng đầu tư loại hình nhà ở xã hội tại các đô thị, ngoài các ưu đãi về thuế cần giản lược các thủ tục hành chính liên quan để thời gian thực hiện dự án được rút ngắn, đặc biệt cần điều chỉnh pháp lý để tăng đối tượng khách hàng cho loại hình nhà này đặc biệt là những đối tượng có khả năng giải ngân giúp giảm gánh nặng kinh tế cho nhà đầu tư, các chủ doanh nghiệp có thể thuê, mua loại hình nhà này khi đáp ứng các điều kiện pháp lý để đảm bảo an sinh xã hội cho người lao động của doanh nghiệp.

Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội cần phải phù hợp với điều kiện địa lý của địa phương, tình hình kinh tế và mức sống người dân đô thị hiện tại, phù hợp với lối sống và điều kiện của gia đình có thu nhập thấp, và vẫn đáp ứng nhu cầu ở cơ bản cho hộ gia đình. Thiết kế nhà ở xã hội cần thống nhất tư tưởng con người là chủ thể, và đảm bảo nguyên tắc phát triển bền vững. Trong thiết kế không chỉ quan tâm đến việc tối ưu hóa mà còn quan tâm đến vấn đề phát triển bền vững và tiết kiệm năng lượng. Thiết kế nhà ở xã hội gắn với công nghệ xây dựng tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển của ngành công nghiệp nhà ở, và vật liệu xây dựng địa phương và giảm giá thành xây dựng. Yếu tố thẩm mỹ cũng cần được quan tâm của chính quyền thành phố và đội ngũ kiến trúc sư tâm huyết, vượt qua định kiến nhà ở xã hội có chất lượng không đảm bảo, tính thẩm mỹ không cao.

Một số nguyên tắc khi thiết kế nhà ở xã hội cần được tuân thủ để giảm giá thành sản phẩm như sau: Mật độ cao giúp tăng tối đa số căn hộ trên một diện tích đất; Tăng chiều cao công trình (số tầng của công trình) để tiết kiệm đất và giảm giá thành; Diện tích căn hộ nhỏ trong khoảng từ 30-70m2 (có thể thiết kế căn hộ có diện tích nhỏ hơn 30m2 cho đối tượng đơn thân); Giảm chiều cao tầng nhưng không làm ảnh hưởng đến chất lượng căn hộ.